Postanowienie z dnia 12 stycznia 2010 roku, sygn. akt II Ca 989/09

Gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości przeznaczonej w chwili jej sprzedaży pod budownictwo mieszkalno-usługowe, także wówczas, gdy w chwili nabycia tej nieruchomości od Skarbu Państwa stanowiła ona nieruchomość rolną bądź leśną (art. 109 ust. 1 u.g.n.).

POSTANOWIENIE SĄDU OKRĘGOWEGO
W BIAŁYMSTOKU

z dnia 12 stycznia 2010 roku Sygn. akt II Ca 989/09

Sąd Okręgowy w Białymstoku po rozpoznaniu w dniu 12 stycznia 2010 roku w Białymstoku

na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku  Jacka K. i Moniki K. z udziałem Franciszka K. i Marii K. o założenie księgi wieczystej na skutek apelacji wnioskodawców od postanowienia Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 30 października 2009 r. sygn. akt Dz.Kw 20394/09

postanawia: oddalić apelację.

UZASADNIENIE

Wnioskodawcy Jacek K. i Monika K. wnieśli o odłączenie z księgi wieczystej Kw Nr…. niezabudowanych działek oznaczonych numerami geodezyjnymi …. o łącznej powierzchni 0,2000 ha położonych w obrębie K., gmina C., powiat białostocki, województwo podlaskie i założenie dla nich odrębnej księgi wieczystej oraz wpisanie w dziale II  nowozałożonej księgi wieczystej własności na rzecz małżonków Jacka K.  i Moniki K. – na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wniosek sformułowano w akcie  notarialnym zawierającym umowę sprzedaży sporządzoną w dniu 29 lipca 2009 roku przed notariuszem Grażyną D.-C. w jej kancelarii notarialnej w Białymstoku, mocą której Franciszek i Maria małżonkowie K. sprzedali Jackowi i Marii małżonkom K. działki oznaczone numerami geodezyjnymi…. Do wniosku dołączono wypis z rejestru gruntów działek wraz z opisem i mapą, z którego wynika, iż powyższe działki stanowią grunty orne, oraz zaświadczenie wydane przez Urząd Miejski w C. w dniu 24 lipca 2009 roku, z którego wynika, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy C. – działki oznaczone numerami geodezyjnymi 97/84 i 97/85 położone w obrębie wsi K. są przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny drobnego przemysłu i rzemiosła usługowego oraz usługi inne nieuciążliwe nie określone w planie miejscowym.

Postanowieniem z dnia 30 października 2009 roku Sąd Rejonowy w Białymstoku oddalił wniosek.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Sąd I instancji wskazał, iż księga wieczysta Kw nr …. prowadzona jest dla działek oznaczonych numerami …. o pow. 1,7577 ha położonych w miejscowości K., gmina C., woj. podlaskie. W dziale  drugim jako właściciele nieruchomości figurują Maria K. i Franciszek K. na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Podstawę nabycia własności nieruchomości objętej księgą stanowiła umowa sprzedaży nieruchomości z dnia  29.02.1988 r. mocą której działki nr geod. … Franciszek i Maria K. nabyli od Skarbu Państwa (akt notarialny Rep. A nr …). Sąd Rejonowy oparł się na art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 261,p oz. 2603 ze zm.; dalej jako u.g.n.), zgodnie z którym w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego gminie przysługuje prawo pierwokupu. Wskazał, iż powyższego przepisu nie stosuje się w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne (art. 109 ust. 2).  Za nieruchomości  wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 92 ust. 2 u.g.n.). Źródłowe unormowania prawa pierwokupu zawierają przepisy kodeksu cywilnego (art. 596-602 kc). W myśl art. 599 § 2 kc umowa bezwarunkowa sprzedaży nieruchomości, w odniesieniu do nieruchomości, do której gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, jest nieważna i jest to nieważność bezwzględna. Taką sytuację sąd wieczystoksięgowy powinien uwzględnić z urzędu i odmówić wpisu.

Nabycie działek … nastąpiło  od Skarbu Państwa, przy czym nieruchomość ta jest niezabudowana, zatem Gminie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 109 ust. 1 pkt 1 u.g.n.. Mimo powyższego umowa sprzedaży z dnia 29 lipca 2009 r. została zawarta bezwarunkowo, wobec czego jest bezwzględnie nieważna (art. 599 § 2 kc). Z tych przyczyn brak było podstaw do dokonania wpisu (art. 626² kpc).

Apelację od powyższego postanowienia złożyli wnioskodawcy wnosząc o jego zmianę i dokonanie wpisu zgodnie z wnioskiem zawartym w akcie notarialnym sporządzonym w Kancelarii Notarialnej notariusz Grażyny D.- C. dnia 29 lipca 2009 roku, Rep. A. 2121/2009, albo o uchylenie zaskarżonego postanowienia celem ponownego rozpoznania przez Sąd Rejonowy IX Wydział Ksiąg Wieczystych w Białymstoku, oraz o orzeczenie o kosztach postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu podnieśli, iż nabycie własności przedmiotowych działek przez  Franciszka i Marię K. nastąpiło od Skarbu Państwa  na podstawie ustawy z dnia 12 marca 1958 roku o sprzedaży nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi oraz uporządkowania niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej  i osadnictwa rolnego (t. jedn. Dz.U. z 1989 r., Nr 58, poz. 348). Cytowana ustawa  obecnie nie obowiązuje, a jej zakres przejęła ustawa z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t. jedn. DZ.U. z 2007 r., Nr 231, poz. 1700). Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, zgodnie z treścią  jej przepisów przejściowych, zastąpiła ustawę z dnia 12.03.1958 roku, wobec czego do nieruchomości nabytych na podstawie ustawy z 12.03.1958 roku  stosuje się przepisy ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami przejęła unormowania ustawy z dnia 29.04.1985 roku o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, a nie ustawy z dnia 12.03.1958 r. o sprzedaży nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi oraz uporządkowania niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej  i osadnictwa rolnego. Prawo pierwokupu nieruchomości nabytych zgodnie z ustawą z 12.03.1958 roku normuje obecnie art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, zgodnie z którym Agencji przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie 5 lat od nabycia tej nieruchomości od Agencji. W myśl art. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawa ta nie narusza innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami, m.in. ustawy z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Wobec powyższego w niniejszej sprawie przepis art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma zastosowania.

SĄD OKRĘGOWY ZWAŻYŁ, CO NASTĘPUJE:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Jak trafnie przyjął Sąd Rejonowy, przepis art. 109 ust. 1 pkt 1 cytowanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zastosowanie w niniejszej sprawie, co uzasadniało oddalenie wniosku wieczystoksięgowego.

W sprawie bezsporne było, iż nieruchomości, jakie małżonkowie K. nabyli od Skarbu Państwa w dniu 29 lutego 1988 roku były niezabudowanymi nieruchomościami rolnymi. Nabycie nastąpiło w oparciu o ustawę z dnia 12 marca 1958 roku o sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych oraz uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego (Dz. U. Nr 17, poz. 71), która nie przewidywała ustawowego prawa pierwokupu. Ustawa ta została częściowo uchylona ustawą z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która przejęła również zakres regulacji ustawy z dnia 12 marca 1958 roku. Jednocześnie poza sporem pozostaje, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy C. zatwierdzonym w dniu 27 grudnia 2001 roku działki o numerach …, których dotyczy umowa sprzedaży z dnia 29 lipca 2009 roku, są przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny drobnego przemysłu i rzemiosła usługowego oraz usługi inne nieuciążliwe nie określone w planie miejscowym, przy czym nadal pozostają niezabudowane. W świetle powyższego w dacie odsprzedaży przedmiotowe działki nie były już przeznaczone na cele rolne.

Problem zarysowany w apelacji sprowadza się do tego, czy w niniejszej sytuacji przepis art. 109 ust. 1 u.g.n. znajduje zastosowanie, skoro przedmiotowe działki w chwili nabycia ich od Skarbu Państwa przez sprzedawców były niezabudowanymi nieruchomościami rolnymi, zmiana przeznaczenia działek nastąpiła znacznie później, a samo nabycie nastąpiło na długo przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Innymi słowy, czy z punktu widzenia prawa pierwokupu określonego w art. 109 u.g.n. decydujące znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości  w chwili jej nabycia od Skarbu Państwa, czy też w chwili jej odsprzedaży.

Przedstawione powyżej zagadnienie było przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, który w orzeczeniu z dnia 18 marca 2004 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 5/04 (OSNC 2005/6/96)wyraził pogląd, iż gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości przeznaczonej w chwili jej sprzedaży pod budownictwo mieszkalno-usługowe, także wówczas, gdy w chwili nabycia tej nieruchomości od Skarbu Państwa stanowiła ona nieruchomość rolną bądź leśną (art. 109 ust. 1 u.g.n.). Orzeczenie to zostało wydane na tle zbliżonego stanu faktycznego do niniejszej sprawy, w którym  do nabycia  od Skarbu Państwa  własności nieruchomości rolnej przez spółdzielnię doszło we wrześniu 1988 roku, zaś w 2003 roku w miejscowym planie gospodarowania przestrzennego działka ta została przeznaczona pod budownictwo mieszkalno-usługowe. W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał, iż literalna wykładnia art. 109 ust. 1  u.g.n.  nie daje podstaw, by twierdzić, że przeznaczenie nieruchomości w chwili nabycia jej od Skarbu Państwa ma jakiekolwiek znaczenie z punktu widzenia zakresu prawa pierwokupu. Wprawdzie w ustępie 2 jest mowa ogólnie o przeznaczeniu nieruchomości, jednak z porównania treści obu ustępów wynika, że chodzi tu o chwilę odsprzedaży nieruchomości. Treść art. 109 ust. 2 u.g.n. wyraźnie bowiem nawiązuje do treści ust. 1. O  sprzedaży nieruchomości przeznaczonej na cele rolne i leśne można zatem zdaniem Sądu Najwyższego mówić tylko wówczas, gdy w chwili tej transakcji przedmiotowa nieruchomość ma takie przeznaczenie, bez względu na to, jakie było jej przeznaczenie w okresie wcześniejszym. Zaprezentowana wykładnia jest nadto zgodna z wykładnią celowościową, gdyż niewątpliwie celem prawa pierwokupu jest racjonalne gospodarowanie terenami budowlanymi. Z tego punktu widzenia decydujące znaczenie ma nie przeznaczenie nieruchomości w chwili jej nabycia od Skarbu Państwa, lecz przeznaczenie nieruchomości w chwili jej odsprzedaży. 

Sąd Okręgowy podziela przedstawione powyżej zapatrywanie. Za taką wykładnią art. 109 ust. 1 i 2 u.g.n. przemawia nie tylko ratio legis omawianego przepisu, lecz również to, że gdyby celem ustawodawcy było wyłączenie prawa pierwokupu nieruchomości nabytych uprzednio od Skarbu Państwa na cele inne niż budowlane, których przeznaczenie następnie uległo zmianie, to kwestia ta zostałaby jednoznacznie uregulowana, na kształt unormowań z art. 109 ust. 3 u.g.n.

W rozpoznawanej sprawie sprzedaż dotyczyła działek niezabudowanych, przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne lub leśne, nabytych uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa. Jednocześnie nie zaistniał żaden z wyjątków, o których mowa w art. 109 ust. 3 u.g.n. Oznacza to, że gminie przysługiwało prawo pierwokupu. Mimo powyższego zawarto bezwarunkową umowę sprzedaży  wymienionych działek, co w myśl art. 599 § 2 kc prowadzi do bezwzględnej nieważności umowy ze skutkiem wstecznym (ex tunc). Sąd I instancji trafnie zatem uwzględnił tę okoliczność z urzędu i odmówił wpisu.

Mając powyższe na uwadze apelacja, jako pozbawiona uzasadnionych podstaw, podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 kpc w zw. z art. 13 § 2 kpc.