Wyrok z dnia 16 stycznia 2009 r., sygn. akt II Ca 850/08

Wobec tego, że powódka główna nie była wyłącznym podmiotem, który wznosił budynek nie mogła w trybie art.  231 § 2 k.c. (realizacji roszczenia właściciela) stać się wyłączną właścicielką nieruchomości. Mogła ona jedynie nabyć udział w nieruchomości jaki wynikał z jej udziału we  wznoszeniu budynku mieszkalnego.

W sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej sąd jest związany żądaniem pozwu.

WYROK SĄDU OKRĘGOWEGO W BIAŁYMSTOKU

z dnia  16 stycznia 2009 r. Sygn. akt II Ca  850/08

Sąd Okręgowy w Białymstoku po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2009 r. w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa Anny Marzanny V. T. przeciwko Januszowi Piotrowi B. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnymi i z powództwa wzajemnego Janusza Piotra B. przeciwko Annie Marzannie V. T. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na skutek apelacji Janusza Piotra B. od wyroku Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 30 września 2008 r. sygn. akt I C  9/08

I. Zmienia zaskarżony wyrok w punktach I i III w ten sposób, że oddala powództwo główne i uchyla punkt III

II. oddala apelację w pozostałym zakresie;

III. znosi wzajemnie między stronami koszty zastępstwa procesowego za drugą instancję;

1. nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa od powódki głównej Anny Marzanny V. T. kwotę 5000 zł tytułem nieuiszczonej części opłaty od apelacji.

U Z A S A D N I E N I E

Powódka główna  Anna Marzanna V. T. wnosiła o uzgodnienie z rzeczywistym stanem prawnym treści księgi wieczystej Kw nr… prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Białymstoku dla nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym … o powierzchni 128 m², położonej w Białymstoku przy ulicy M. 9/2, zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym, poprzez wykreślenie w dziale II w/w księgi figurujących jako właścicieli – Anny Marzanny B., córki Tadeusza i Leonardy oraz Janusza Piotra B., syna Juliana i Zdzisławy na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i wpisanie jako właściciela wyłącznie Anny Marzanny V. T., córki Tadeusza i Leonardy.

            Pozwany główny i powód wzajemny Janusz Piotr B. w pozwie wzajemnym wnosił o oddalenie powództwa  głównego i jednocześnie o uzgodnienie z rzeczywistym stanem prawnym treści księgi wieczystej Kw Nr … prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Białymstoku dla nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym … o powierzchni 128 m², położonej w Białymstoku przy ulicy M. 9/2, zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym, poprzez wykreślenie w dziale II w/w księgi figurujących jako właścicieli – Anny Marzanny B., córki Tadeusza i Leonardy oraz Janusza Piotra B., syna Juliana i Zdzisławy na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i wpisanie jako właścicieli – Anny Marzanny B., córki Tadeusza i Leonardy oraz Janusza Piotra B., syna Juliana i Zdzisławy na zasadach współwłasności ułamkowej.

            Pozwana wzajemna wnosiła o oddalenie powództwa.

            Sąd Rejonowy w Białymstoku wyrokiem z dnia 30 września 2008 roku nakazał aby w dziale II księgi wieczystej Kw nr …, prowadzonej w Wydziale IX Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Białymstoku dla nieruchomości położonej w Białymstoku, przy ulicy M. 9/2, o powierzchni 128 m², oznaczonej numerem geodezyjnym …, w miejsce istniejącego wpisu dotyczącego oznaczenia właściciela o treści: „Anna Marzanna B. córka Tadeusza i Leonardy, Janusz Piotr B. syn Juliana i Zdzisławy (wspólność ustawowa)” wpisać jako właściciela Annę Marzannę V. T., córkę Tadeusza i Leonardy – majątek osobisty, oddalił powództwo wzajemne i rozstrzygnął o kosztach procesu.

            Sąd ten ustalił, że Anna Marzanna B. z d. Laskowska i Janusz Piotr B. w dniu 14 listopada 1986 roku przed Kierownikiem Urzędu Stanu Cywilnego w Białymstoku zawarli związek małżeński, który został rozwiązany przez rozwód wyrokiem Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 16 marca 1989 roku w sprawie IV RC 1819/88.

            Będąca przedmiotem niniejszego postępowania działka oznaczona numerem geodezyjnym … o powierzchni 128 m² , położona w Białymstoku przy ulicy M. 9/2 stanowiła pierwotnie część działki oznaczonej numerem geodezyjnym 738, stanowiącej własność Ireny L. w 4/32 części, Włodzimierza L. w 3/32 części, Marka L. w 3/32 części, Anny L. – S. w 3/32 części, Ewy L. – H. w  3/32 części, Teresy O. w 4/32 części, Ewalda G. w 4/32 części, Bogdana G. w 4/32 części i Nelli Janiny P. w 4/32 części.

            W dniu 15 września 1994 roku przed asesorem notarialnym Józefem S. pełniącym obowiązki notariusza w zastępstwie – notariusza Anieli B. prowadzącą Kancelarię Notarialną w Białymstoku zawarto w formie aktu notarialnego Repertorium A nr 4105/94 umowę sprzedaży działki oznaczonej numerem geodezyjnym … o powierzchni  128 m², położonej w Białymstoku przy ulicy M. 9/2 oraz udziału w 128/1731 części działki oznaczonej numerem geodezyjnym … o powierzchni 876 m², położonej w Białymstoku przy ulicy M..

            Własność przedmiotowych działek została przeniesiona w trybie art. 231 § 2 kc w związku z wystąpieniem  dotychczasowych właścicieli przedmiotowych działek do Anny Marzanny B. i Piotra  B., albowiem ci ponieśli z własnych środków nakłady na działkę oznaczoną numerem geodezyjnym … w postaci domu mieszkalnego w zabudowie szeregowej w stanie surowym zamkniętym, a także na działkę oznaczoną numerem geodezyjnym … w postaci garażu. Obie inwestycje były zrealizowane na rzecz Janusza Piotra B. i  Anny Marzanny B. i na ich zlecenie przez „C” Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w B., przy czym umowę w ich imieniu podpisywała wówczas Leonarda L..

            Stosownie jednak do zapisu § 2 aktu notarialnego Repertorium A nr … sprzedającymi byli Irena L. działająca w imieniu własnym jak i w imieniu i na rzecz Ewy L. – H., Zdzisław K. działający w imieniu i na rzecz Włodzimierza L., Marka L. i Anny L.– S., jak i Józef Z. działający w imieniu i na rzecz Bogdana G., Ewalda G., Teresy O. i Nelli Janiny P., zaś kupującą jedynie Anna Marzanna B.

            Zgodnie z wnioskiem  stron z aktu notarialnego, Sąd Rejonowy w Białymstoku IX Wydział Ksiąg Wieczystych na mocy postanowienia z dnia 14 października 1994 roku założył dla nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym  … księgę wieczystą Kw Nr …. Stosownie do wniosku stron w księdze wieczystej Kw nr … wpisano własność na rzecz Janusza Piotra i Anny Marzanny małżonków B.

            Zdaniem Sądu I instancji powódka główna dowiodła niezgodności treści księgi wieczystej  Kw nr … z rzeczywistym stanem prawnym, albowiem w dacie sporządzania aktu notarialnego strony były rozwiedzione i nie mogły nabyć nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym … na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej.

            Odnosząc się do pozwu wzajemnego Sąd Rejonowy uznał, że nie ma podstaw do jego uwzględnienia, albowiem do aktu notarialnego po stronie kupującego przystąpiła jedynie Anna Marzanna V. T. Według Sądu Rejonowego treść zawartej w dniu 15 września 1994 roku umowy nie pozostawia wątpliwości, iż własność nieruchomości przeszła na Annę Marzannę B. (obecnie V. T). W ocenie Sądu I instancji przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe nie wykazało, aby Anna Marzanna B. (obecnie  V.T.)  przystępując do aktu notarialnego dysponowała rodzajowym pełnomocnictwem pozwanego w szczególnej formie i tym samym, że mogła nabyć na jego rzecz udział w nieruchomości. Sporna nieruchomość nie stanowi więc współwłasności Anny Marzanny V. T. i Janusza Piotra B., stąd powództwo wzajemne podlegało oddaleniu. Zdaniem Sądu I instancji powodowi wzajemnemu przysługuje tylko droga sądowa do dochodzenia zwrotu poniesionych przez niego nakładów.

            Jako podstawę orzeczenia Sąd powołał art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a w zakresie kosztów art. 98 kpc.

            Apelację od powyższego wyroku złożył powód wzajemny zaskarżając go w całości i zarzucając mu.

1. sprzeczność istotnych ustaleń sądu z rzeczywistym stanem prawnym oraz z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, poprzez przyjęcie, iż nieruchomość położona w Białymstoku przy ulicy M. 9/2, oznaczona numerem geodezyjnym …, wpisana do księgi wieczystej Kw … prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Białymstoku jest wyłącznie majątkiem osobistym powódki, natomiast wszystkie dowody zebrane w sprawie wskazują, iż jest to współwłasność ułamkowa stron;
2. naruszenie przepisów prawa procesowego mających istotny  wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 233 § 1 poprzez zaniechanie wszechstronnego i należytego rozważenia materiału dowodowego, naruszenie granic swobodnej oceny dowodów i przyjęcie przez Sąd, iż powódka zawierając umowę przeniesienia własności działki położonej w Białymstoku przy ulicy M. 9/2, oznaczonej numerem geodezyjnym …, wpisanej do księgi wieczystej Kw … prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Białymstoku, w dniu 15 września 1994 roku przed notariuszem działała jedynie w swoim imieniu, a w rzeczywistości ze składanych przez nią oświadczeń jednoznacznie wynika, że działała także w imieniu pozwanego, a jej celem było nabycie owej nieruchomości wraz z pozwanym.

Wskazując na powyższe wnosił o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie, iż nieruchomość położona w Białymstoku przy ulicy M. 9/2, oznaczona numerem  geodezyjnym … położona w Białymstoku przy ulicy M. 9/2, wpisana do księgi wieczystej Kw … prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Białymstoku jest współwłasnością stron w częściach ułamkowych;
2. obciążenie powódki kosztami postępowania w sprawie;

e w e n t u a l n i e   wnosił o:

1. uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Białymstoku;
2. obciążenie powódki kosztami postępowania w sprawie.

SĄD OKRĘGOWY ZWAŻYŁ, CO NASTĘPUJE:

            Apelacja zasługiwała na częściowe uwzględnienie.

            Sąd I instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy; Sąd Okręgowy te ustalenia podziela i przyjmuje za własne.

            Błędnie jednak Sąd Rejonowy uznał, że powódka główna jest wyłączną właścicielką nieruchomości przy ulicy M. 9/2 oznaczonej numerem geodezyjnym … i bezzasadnie nakazał dokonanie takiego wpisu w dziale II księgi wieczystej Kw nr ….

            Sąd I instancji pominął bowiem, że umowa z dnia 15 września 1994 roku o przeniesienie własności działki została sporządzona w celu realizacji roszczenia poprzednich współwłaścicieli z art. 231 § 2 kc.

            Zgodnie z tym przepisem właściciel gruntu, na  którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Według powszechnego trafnego poglądu doktryny realizacja powyższego roszczenia właściciela (podobnie jak i roszczenie posiadacza z art. 231 § 1 kc) może nastąpić w trybie umownym lub na mocy orzeczenia sądowego.

            W razie zawarcia umowy musi być ona pod rygorem nieważności sporządzona w formie aktu notarialnego (art. 158 kc). Umowa ta ma charakter umowy przenoszącej własność („rzeczowej”). Jest ona zawierana causa solvendi, dla wykonania zobowiązania do przeniesienia własności powstałego ex lege w trybie art.  231 § 1 lub 231 § 2 kc. Podkreślić należy, że ważność takiej umowy zależy od rzeczywistego istnienia uprzedniego zobowiązania (art. 156 kc). Ponadto niezbędne jest – dla zachowania wymagalności kauzalności formalnej – by w treści aktu notarialnego wskazać zobowiązanie, na podstawie którego następuje przeniesienie własności – art. 158 zd. 2 in fine kc ( (System prawa prywatnego – Tom 3 Prawo rzeczowe pod red. T. Dybowskiego str. 544; C.H. Beck, Instytut Nauk Prawnych PAN; Warszawa 2003).

            W przedmiotowym akcie notarialnym z dnia 15 września 1994 roku w § 1 stawający wyraźnie oświadczyli, że Janusz Piotr B. i Anna Marzanna B. ponieśli z własnych środków nakłady na działkę nr 738/4 w postaci domu mieszkalnego w zabudowie szeregowej w stanie surowym zamkniętym, który to dom na ich zlecenie i na ich rzecz wybudowała spółka z o.o. „C” z siedzibą w B., na potwierdzenie czego stawający przedstawiciel spółki „C” okazał umowę zawartą pomiędzy Januszem Piotrem B. i Anną Marzanną B. o wykonawstwo  inwestycji oraz dowody wpłat. Nadto stawający przedłożyli pismo z dnia 15 września 1994 roku kierowane przez pełnomocników właścicieli do Janusza Piotra B. i Anny Marzanny B. o nabycie przez nich przedmiotowej działki w związku z poniesieniem nakładów na tę działkę znacznie przekraczających wartość działki. Zbywcy w § 2 umowy oświadczyli wyraźnie, że przenoszą własność nieruchomości w trybie art. 231 § 2 kodeksu cywilnego (karta 9).

            Analiza treści aktu notarialnego z 15 wrześnią 1994 roku (karta 7 – 10) zdaniem Sądu Okręgowego wskazuje, że causa zawartej umowy o przeniesienie własności nieruchomości nr … w Białymstoku wynikała z faktu wybudowania zarówno  przez Annę Marzannę B. (obecnie V. T.) jak i przez Janusza Piotra B. za ich środki domu mieszkalnego w zabudowie szeregowej o wartości znacznie przenoszącej wartość zajętej na ten cel działki. Skoro więc podmiotami dokonującymi zabudowy byli zarówno powódka główna jak i pozwany główny, to w ocenie Sądu II instancji, tylko wobec nich obojga właściciele nieruchomości mogli kierować roszczenie z art. 231 § 2 kc i w trybie realizacji tego roszczenia nabywcami działki mogli stać się wyłącznie oboje Anna Marzanna B. (obecnie V. T.) oraz Janusz Piotr B. Wobec tego, że powódka główna nie była wyłącznym podmiotem, który wznosił budynek, według Sądu Okręgowego, nie mogła więc ona w trybie art.  231 § 2 kpc stać się wyłączną właścicielką przedmiotowej nieruchomości. Mogła ona jedynie nabyć udział w nieruchomości jaki wynikał z jej udziału we  wznoszeniu budynku mieszkalnego. Z art. 197 kc wynika domniemanie równości udziałów współwłaścicieli. Stąd dopóki domniemanie to nie zostanie obalone nabyty przez powódkę główną udział w nieruchomości nr 738/4 wynosi ½ (patrz uchwałę Sądu Najwyższego z 21 listopada 2003 roku, III CZP 85/03, OSNC 2005/1/2).

            Zdaniem też Sądu Okręgowego uznanie przez Sąd I instancji, iż Anna Marzanna V. T. nabyła w całości własność przedmiotowej działki pozostaje w sprzeczności z wyraźną wolą stron aktu notarialnego. Wola zbywców przeniesienia własności działki na obie strony niniejszego procesu wynikała z odwoływania się przez nich do faktu wybudowania zarówno przez powódkę jak i pozwanego budynku mieszkalnego, na łączącą ich z „C” umowę, na pismo kierowane do obojga o nabycie przez nich działki w związku z poniesieniem nakładów na działkę. Wola powódki wynikała z faktu, że choć stanęła do aktu notarialnego samodzielnie, to występowała jako żona Janusza Piotra B. i oświadczyła, że nabywa przedmiot umowy z dorobku z mężem Januszem Piotrem B. Powódka złożyła też wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie jako właścicieli działki zarówno jej jak i pozwanego Janusza Piotra B.

            Wolę nabycia działki nie tylko przez powódkę ale też pozwanego potwierdzają też późniejsze jej działania. To ona wniosła o zniesienie współwłasności nieruchomości w sprawie II Ns 3171/04 i to ona po oddaleniu wniosku była stroną apelującą. W apelacji wywodziła zaś, że nieruchomość nabywała również w imieniu swojego byłego męża (karta 206 – 209 akt II Ns 3171/04).

            Wobec powyższego Sąd Okręgowy uznał, że na mocy aktu notarialnego z dnia 15 września 1994 roku (rep A numer …) Anna Marzanna V. T. (poprzednio B.) nie stała się wyłączną właścicielką opisanej w nim nieruchomości. Nabyła ona jedynie w niej udział, którego wysokość dopóki nie zostanie obalone domniemanie z art. 197 kc wynosi ½ (pozwany w sprawie II Ns 3171/04 w piśmie z dnia 10 lutego 2006 roku – karta 227 wskazywał na spór co do wielkości nakładów stron). Pozostały udział ½, zdaniem Sądu Okręgowego, należy do zbywców działki wymienionych w akcie notarialnym.

            Sąd I instancji prawidłowo przyjął, że pozwany Janusz Piotr B. nie nabył na mocy przedmiotowego aktu notarialnego udziału w nieruchomości nr … w Białymstoku.

            Niewątpliwie bowiem do aktu notarialnego stanęła tylko Anna Marzanna B. (obecnie V. T.) i nie oświadczyła, że występuje jako pełnomocnik pozwanego i nabywa udział w nieruchomości w jego imieniu. Okoliczność, że powódka, występowała jako małżonka Janusza Piotra B. i oświadczyła, że nabywa nieruchomość z dorobku (choć małżonkowie byli już po rozwodzie), zdaniem Sądu Okręgowego, nie może zastąpić oświadczenia o występowaniu w charakterze pełnomocnika, które musi być wyraźne i jawne dla drugiej strony aktu notarialnego (tak wyrok Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 1973 roku, III CRN 77/73, OSNCP 2/74, poz. 31).

            Nadto zasadnie Sąd Rejonowy uznał, że pozwany nie udzielił pełnomocnictwa powódce w wymaganej formie – tj. aktu notarialnego z określeniem rodzaju czynności. Przekonuje o tym treść oświadczenia pozwanego złożonego w sprawie II Ns 3171/04, że pełnomocnictwo  napisał pozwany osobiście i je podpisał, a notariusz poświadczył podpis (karta 226 akt II Ns 3171/04).

            Nie tylko więc brak oświadczenia powódki o działaniu w imieniu pozwanego jako pełnomocnik, ale też brak pełnomocnictwa w wymaganej formie zadecydował, że Janusz Piotr B. nie nabył udziału w działce nr 738/4 w Białymstoku na podstawie aktu notarialnego z 15 września 1994 roku rep. A. nr ….

            Ostatecznie więc Sąd Okręgowy  uznał, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości nr … w Białymstoku wyraża się w tym, że powódka jest tylko jej współwłaścicielką z domniemanym udziałem ½, zaś pozostały udział  ½ należy do zbywców działki wymienionych w akcie notarialnym z 15 września 1994 roku rep. A. nr  ….

            Tak ustalony stan prawny nie jest zgodny z żądaniem pozwu głównego, w którym Anna Marzanna V. T.  domagała się wpisania w dziale II Księgi wieczystej Kw nr … siebie jako wyłącznej właścicielki.

            Zdaniem Sądu Okręgowego sąd był związany żądaniem pozwu i nie mógł orzec inaczej niż tego domagała się powódka. Wprawdzie zagadnienie kognicji sądu w sprawach z art. 10 ustawy  o księgach wieczystych i hipotece w aspekcie granic orzekania zakreślonych w art. 321 § 1 kpc w  orzecznictwie Sądu Najwyższego i doktrynie nie jest rozstrzygane jednolicie (S. Rudnicki – Komentarz do Ustawy o księgach wieczystych i hipotece – Wydawnictwo Prawnicze LEXIS NEXIS, Warszawa 2006, str. 72 i powołana tam literatura, wyrok Sądu Najwyższego z 21 marca 2001 roku, III CKN 1214/98, OSNC 2001/11/165; wyrok Sądu Najwyższego z 6 listopada 2003 roku, II CK 192/08, MP 2004, nr 20 str. 949), to w świetle najnowszego poglądu Sądu Najwyższego wyrażonego w uchwale z 28 sierpnia 2008 roku ( III CZP 76/08 opubl. na stronie internetowej Sądu  Najwyższego) za dominujący należy uznać pogląd o związaniu sądu  żądaniem powódki.

            Oznaczało to, że skoro Sąd Okręgowy uznał, że Anna Marzanna V. T.  nie jest wyłączną właścicielką działki jej powództwo główne podlegało oddaleniu.

            W tym stanie rzeczy na mocy art. 386 § 1 kpc w zw. z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece Sąd Okręgowy zmienił pkt. I zaskarżonego wyroku i oddalił powództwo główne oraz uchylił pkt. III obciążający pozwanego kosztami powódki.

            Wobec uznania, że nie ma też podstaw do wpisania pozwanego jako współwłaściciela nieruchomości na mocy art. 385 kpc Sąd Okręgowy oddalił jego apelację w pozostałym zakresie.