Wyrok z dnia 25 marca 2010 roku, sygn. akt II Ca 16/10

Już sama treść art. 78 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w jednoznaczny sposób określa, na kim spoczywa ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty. Jest to przepis o charakterze materialno-prawnym, który w sensie czasowym określa rozkład ciężaru dowodu w całym postępowaniu „aktualizacyjnym” obejmującym fazę postępowania administracyjnego i fazę postępowania sądowego. Bez znaczenia przy tym jest, że właściciel nieruchomości pozostaje stroną pozwaną w postępowaniu sądowym.

Wystąpienie przesłanek aktualizacji opłaty rocznej może być wykazywane przez właściciela nieruchomości przy pomocy wszystkich dostępnych środków dowodowych dopuszczonych w postępowaniu rozpoznawczym. Oceniając przy powyższym założeniu przedłożony przez pozwanego operat szacunkowy stwierdzić przede wszystkim należy, iż co do zasady, w postępowaniu sądowym operat powyższy jako sporządzony na zlecenie pozwanego jest w istocie dokumentem prywatnym,  podobnie jak przedkładane w innych postępowaniach sądowych przez strony postępowania opinie osób posiadających odpowiednią wiedzę i uprawnienia zawodowe (rzeczoznawców z różnych dziedzin). W sytuacji więc gdy strona przeciwna kwestionuje walor dowodowy takiego dokumentu prywatnego, a dla oceny zasadności roszczenia będącego przedmiotem postępowania (w przedmiotowym postępowaniu – zasadności aktualizacji opłaty) niezbędne są wiadomości specjale, strona na której spoczywa ciężar dowodu winna dowodzić zasadności swego roszczenia, stosownie do treści art.278 kpc, opinią biegłego sądowego wnioskując o przeprowadzenie takiego dowodu.

Orzeczenie sądu rozpoznającego sprawę po jej przekazaniu przez SKO ma charakter konstytutywny. W konsekwencji sąd uznając, że wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona, ustala opłatę w dotychczasowej wysokości. Jeśli bowiem sąd w sentencji stwierdził by jedynie, że podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione, to konieczne byłoby nowe ustalenie opłaty rocznej, skoro dotychczasowa opłata została wypowiedziana.

WYROK SĄDU OKRĘGOWEGO W BIAŁYMSTOKU

z dnia 25 marca 2010 roku, sygn. akt II Ca 16/10

Sąd Okręgowy w Białymstoku II Wydział Cywilny Odwoławczy po rozpoznaniu w dniu 25 marca 2010 r. w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa (…) Spółki z o.o.  w Warszawie przeciwko Skarbowi Państwa – (…)  o ustalenie na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 9 października 2009 r. sygn. akt I C  1559/08

1. zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I i ustala, że wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste za 2009 rok i lata następne nieruchomości położonych w Białymstoku przy ulicy M. 2:
   1. złożonej z działek oznaczonych numerami geodezyjnymi 2204/2, 2204/6, 2204/7, 2204/8, 2220/1, 2220/2, 2219/3, 2219/4 – dla której prowadzona jest księga wieczysta BI1B/000049276/8 oraz złożonej z działek oznaczonych numerami geodezyjnymi 2204/3 i 2219/1 – dla której prowadzona jest księga wieczysta BI1B/000094880/5 – wynosi 200.612,76 (dwieście tysięcy sześćset dwanaście złotych 76/100);
   2. oznaczonej numerem geodezyjnym 2204/5 – dla której prowadzona jest księga wieczysta BI1B/0000113333/6 – wynosi 42.977,43 (czterdzieści dwa tysiące dziewięćset siedemdziesiąt siedem złotych 43/100);
2. oddala apelację w pozostałym zakresie;
3. zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1.800 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

UZASADNIENIE

Powódka (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Warszawie jest wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych w Białymstoku przy ul. M. 2, obręb 11, stanowiących działki o numerach ewidencyjnych: 2204/6, 2220/2, 2220/1, 2219/4, 2219/3, 2204/2, 2204/8 i 2204/7 o łącznej powierzchni 3,9613 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta KW nr BI1B/00049276/8; działki o numerze ewidencyjnym 2204/5 o powierzchni 9,195 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr BI1B/00113333/6; działek o numerach ewidencyjnych 2204/3 i 2219/1 o łącznej powierzchni 3,308 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr BI1B/00094880/5.

W dniu 07.01.2008 r. spółka otrzymała pismo Prezydenta (…) z dnia 17.12.2007 roku zawierające informację o wysokości stawki procentowej, a także o dokonaniu wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i wysokości nowej rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na rok 2008 i lata następne.

W odpowiedzi na powyższe, w dniu 11.02.2008 r. spółka wystąpiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona.

Orzeczeniem z dnia 09.06.2008 r. SKO w Białymstoku ustaliło opłatę roczną na rok 2009 i lata następne w kwocie 1.364.964,94 zł, uznawszy, że właściciel nieruchomości gruntowej ustalając nową wysokość opłaty rocznej prawidłowo oparł się o wnioski operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w grudniu 2007 r. Organ orzekający stwierdził, iż z uwagi na to, że doręczenie wypowiedzenia miało miejsce w 2008 r. zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłata za wieczyste użytkowanie w wyższej wysokości obowiązywać będzie dopiero od następnego roku tj. 2009 i w latach następnych.

Powódka (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Warszawie złożyła sprzeciw od powyższego orzeczenia kolegium, w związku z czym przekazano sprawę sądowi.

Przed sądem powódka (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Warszawie popierała żądanie ustalenia, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona. Uzasadniając swoje stanowisko kwestionowała prawidłowość złożenia wypowiedzenia datowanego na 17.12.2007 r. wskazując na jego braki formalne jak również liczne błędy natury merytorycznej uniemożliwiające traktowanie go jako podstawy do ustalenia wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w nowej wysokości.

Pozwany Skarb Państwa, w imieniu którego występował Prezydent (…), wnosił o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Utrzymywał, iż wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jako merytoryczna podstawa dokonanej zmiany wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, jako dowód mający zasadnicze znaczenie w sprawie, został sporządzony prawidłowo i po podaniu go rzetelnej analizie, pozwala w czytelny sposób ustalić wartość nieruchomości.

Wyrokiem z dnia 9 października 2009 roku Sąd Rejonowy w Białymstoku ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dnia 17 grudnia 2007 roku, gruntu położonego w Białymstoku przy ul. M. 2 oznaczonego w ewidencji gruntów obręb 11, stanowiącego działki o numerach ewidencyjnych 2204/6, 2220/2, 2220/1, 2219/4, 2219/3, 2204/2, 2204/8 2204/7 o powierzchni 3,9613 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta KW nr BI1B/0004927618, działkę o numerze ewidencyjnym 2204/5 o powierzchni 9195 m2 dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr BI1B/0011333316, działki o numerze ewidencyjnym 2204/3, 2219/1 o powierzchni 3308 m2 dla których prowadzona jest księga wieczysta KW nr BIlB1/00094880/5, dokonana przez Prezydenta Miasta Białegostoku, w której ustalono stawkę procentową opłaty rocznej w wysokości 3% i zaoferowano przyjęcie opłaty rocznej w wysokości 1 364 964,94 złotych jest nieuzasadniona oraz zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 56.069 złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych i kwotę 3617 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd ten ustalił jako okoliczność bezsporną, że powódce przysługuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości opisanych w sentencji wyroku. Cała powierzchnia nieruchomości wykorzystywana jest dla prowadzenia działalności gospodarczej spółki. Zabudowana jest centrum handlowo — rekreacyjno — usługowym.

Odnosząc się do twierdzenia strony powodowej, że dokonana pismem z dnia 17.12.2007 roku przez Prezydenta (…) aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na rok 2008 i lata następne na kwotę łączną w wysokości 1 364 964, 94 zł, w oparciu o operat szacunkowy Kamili K. — Ch. z dnia 12 grudnia 2007 roku jest niezasadna, Sąd I instancji uznał co do zasady powyższe stanowisko za słuszne.

Sąd Rejonowy wywiódł, że zważywszy na treść przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami regulujących procedurę aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości należało przyjąć, iż wypowiedzenie powódce dotychczasowej i zaoferowanie nowej opłaty zostało dokonane z naruszeniem przez stronę pozwaną art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 z póź. zm.). Zgodnie z treścią tego przepisu „Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości.” W niniejszej sprawie pismo Prezydenta (…) o wypowiedzeniu opłaty rocznej i ustaleniu nowej na rok 2008 i lata następne, zostało doręczone powodowi w dniu 07.01.2008 r., czyli po upływie ustawowo wskazanego terminu warunkującego skuteczność wypowiedzenia na rok 2008. Z tego też powodu podzielając stanowisko powoda, należy uznać, iż w zakresie wypowiedzenia i ustalenia nowej opłaty na rok 2008 r., wypowiedzenie to jest nieskuteczne i nie wywołuje skutku w postaci zmiany wysokości opłaty rocznej. Tożsame stanowisko w tym przedmiocie zajęło też SKO w Białymstoku.

Ponadto Sąd I instancji podzielił stanowisko strony powodowej, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w grudniu 2007 r. (k. 40-60), stanowiący podstawę do złożenia wypowiedzenia dotychczasowej opłaty, zawiera liczne błędy natury merytorycznej jak i formalnej uniemożliwiające traktowanie go jako podstawy do ustalenia wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w nowej wyższej wysokości, a przyjęta przez rzeczoznawcę metoda wyceny nie została dostatecznie uzasadniona w świetle zarzutów powódki, w tym na etapie przed Sądem pozwany nie zgłosił wymaganych wniosków dowodowych jako wypowiadający opłatę.

Sąd Rejonowy wskazał, że weryfikacja poprawności przedmiotowego operatu winna przebiegać w aspekcie jego zgodności z przepisami prawa regulującymi tą kwestię, a mianowicie zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w szczególności w §55, 56 i 57 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 z póź. zm.).  Analizując następnie zasady wyceny nieruchomości wskazane w wyżej przywołanym rozporządzeniu, Sąd Rejonowy podkreślił, że w ostateczności to Sąd orzekający w sprawie o ustalenie wysokości aktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla przyjęcia czy zgłoszone przez stronę zarzuty przeciwko opinii biegłego są zasadne musi zważyć, czy biegły nie naruszył zasad szacowania wartości nieruchomości określonych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, jak również czy w opinii tej istnieje wyjaśnienie, uzasadnienie dla przyjętej przez biegłego metody a szacunek został wykonany zgodnie z powołanymi przepisami. Stąd też w ocenie Sądu I instancji nie uzasadniony był wniosek strony powodowej o przeprowadzenie dowodu z opinii Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie na okoliczności ustalenia prawidłowości dokonanej wyceny, gdyż to do sądu orzekającego należy dokonanie takiej oceny w świetle zarzutów strony.

Zdaniem Sądu trafnie powód zarzucił, iż obliczenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nastąpiło niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 1 w/w ustawy zaktualizowaną opłatę roczną ustała się od wartości nieruchomości gruntowej, określonej na dzień aktualizacji opłaty, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej. Przyjmując za art. 24 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r., nr 124, poz. 1361), pojęcie nieruchomości gruntowej należy rozumieć jako część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Natomiast z treści przedmiotowego wypowiedzenia wynika, iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ustalono w ten sposób, że określono z osobna wartość każdej z działek składających się na „zwarty kompleks gruntu (które to pojęcie nie jest znane przepisom regulującym ustalenie opłaty od użytkowania wieczystego) stanowiący własność Skarbu Państwa, będący w użytkowaniu wieczystym (…) sp. z o.o.” przy przyjęciu jednolitej stawki 873,03 zł/m2 i następnie ustalono nową opłatę w stosunku do każdej z działek z osobna. W wyniku tego wypowiedzenie nie odnosi się w swej treści do wartości trzech sąsiadujących nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy w Białymstoku prowadzi trzy odrębne księgi wieczyste, lecz do wartości poszczególnych działek, wyliczonych w stosunku do każdej z nich w jednakowej wysokości, chaotycznie i bez przypisania do poszczególnych ksiąg wieczystych.

Podzielił również stanowisko powoda Sąd Rejonowy kwestionujące zasadność przyjęcia jednakowej stawki 873,03 zł/m2 dla każdej nieruchomości.

Nieruchomości te z tytułu istniejących różnic, np. dotyczących obciążeń w postaci służebności, hipotek, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopnia zabudowy, infrastruktury, urządzonej zieleni itp., nie mogą mieć takiej samej wartości za 1 m2 i powinno to znaleźć odzwierciedlenie w sporządzonym operacie szacunkowym.

Nadto osoba sporządzająca operat nieprawidłowo w nim wskazała jako jedną z trzech obligatoryjnie wymaganych nieruchomości porównawczych wybrała nieruchomość położoną w Białymstoku przy ul. Drewnianej. Pozostaje to w sprzeczności z art. 151 ust. w/w ustawy który jako jedną z cech nieruchomości porównawczych wskazuje warunek, aby „upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”. Natomiast przedmiotowa nieruchomość, stanowiła przedmiot umowy sprzedaży w celu poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, za cenę ustaloną odgórnie w trybie decyzji administracyjnej, która jako taka nie podlegała negocjacjom. Oferta nabycia tej nieruchomości jest przedstawiana właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, jako najbardziej zainteresowanemu, a tym samym nie występuje tu element upływu odpowiedniego czasu wyeksponowania nieruchomości na rynku. Powyższe czyni transakcję dotyczącą tej nieruchomości za niereprezentatywną dla potrzeb dokonywania wyceny porównawczej. W tej sytuacji skoro spośród obligatoryjnych trzech nieruchomości porównawczych, jedna nie spełnia warunków formalnych i nie może być uznana za nieruchomość porównawczą, uwzględniające ją obliczenia, należy uznać za błędne. Powód zwrócił uwagę, na to, iż w tych okolicznościach zgodnie z obowiązującymi standardami rzeczoznawców majątkowych w sytuacji gdy atrybuty nieruchomości porównawczych znacznie odbiegają od cech nieruchomości badanych, dla zachowania standardów staranności i rzetelności wyniku wyceny metodą parami należy wybrać co najmniej 4 nieruchomości porównawcze spośród „próbki reprezentatywnej”.

Powód podniósł również, iż autor operatu niesłusznie w tabeli poglądowej w wersie „zakres wyceny” zapisał „wycena nie obejmuje natomiast składników występujących na nieruchomości”, co zostało potwierdzone w dalszej części operatu słowami „niniejszy operat nie zawiera szczegółowego opisu elementów zainwestowania w związku z tym, że składniki występujące na terenie przedmiotowej nieruchomości zgodnie z celem wyceny nie wchodzą w zakres niniejszej wyceny”. Pozostaje to w jawnej sprzeczności ze wcześniejszym zapisem znajdującym się w operacie tj. ‚„wartość nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji tych opłat.” Natomiast jak stanowi treść art. 4 pkt 17 w/w ustawy, pod pojęciem stan nieruchomości - należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. W tej sytuacji sporządzony operat nie uwzględnia wszystkich elementów i współczynników stanowiących podstawę do prawidłowego wyliczenia i zaproponowania opłaty aktualizacyjnej.

Jako uchybienie, zdaniem Sądu I instancji należy uznać również nie uwzględnienie w wycenie nieruchomości, jako cechy rodzajowej, jej wielkości obszarowej. Do porównania należało przyjąć inne nieruchomości wielkopowierzchniowe, zaś w ich braku inne o mniejszych powierzchniach, ale odbiegających w niewielkim stopniu od nieruchomości wycenianej. Należałoby również zbadać wpływ wielkości powierzchni obszarowej na cenę 1 m2 i odnieść wysnute wnioski do sporządzanej wyceny. Powód celnie wskazał, iż analiza danych zawartych w tabeli 3 (k. 56), prowadzi do wniosku, iż większy obszar nieruchomości ujemnie wpływa na cenę jednostką.

Pamiętać również należy o treści art. 77 ust. 4 w/w ustawy zgodnie, z którym przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Stąd też organ przed zaproponowaniem nowej opłaty powinien dokonać wyceny nieruchomości z uwzględnieniem nakładów. Przypomina również o tym 28 ust.3 -cytowanego rozporządzenia.

Nadto powód wskazał na inne uchybienia w konstrukcji operatu, nie pozwalających na jego merytoryczną weryfikację. Przykładowo wskazał na brak informacji o tym, kto i kiedy sporządził analizę będącą podstawą do sporządzenia Tabeli 2 (k. 55), a także mało precyzyjne, nieczytelne i niezdefiniowane przymiotnikowe sformułowania w niej zawarte. Powyższe powoduje, że zestawienia zawartego w tabeli nie można zweryfikować pod kątem prawidłowości przypisania konkretnych ocen i traktować jako miarodajnego. W konsekwencji faktycznie, tak jak podnosi powód, w tym zakresie, mamy do czynienia z całkowitą dowolnością autora operatu. Również w Tabeli 3 brak rzeczywistych cen transakcji, a autor nie podaje w oparciu o jakie współczynniki wyliczył cenę zaktualizowaną dla poszczególnych nieruchomości, co również uniemożliwia kontrolę prawidłowości tych wyliczeń. Co więcej w Tabeli 5 uwarunkowania nieruchomości wycenianych dotyczące „przeznaczenia nieruchomości” zostały uznane jako bardzo korzystne mimo, że jednocześnie autor operatu w pkt 5.2. (k. 45) wskazuje na szereg ograniczeń dla potencjalnego inwestora tj. „realizacja oraz koszty modernizacji dróg spowodowanych inwestycją niedrogową należą do inwestora tego przedsięwzięcia”, a także konieczność niskiej zabudowy, obowiązek zagospodarowania terenu stawu i jego linii brzegowej, konieczność wykorzystania już istniejących, a nie zachowanych w dobrym stanie budynków i inne.

W świetle przedstawionych wyżej rozważań, w ocenie Sądu Rejonowego, za nieuzasadnione uznać należało stanowisko prezentowane przez pozwanego w odpowiedzi na pozew, a także w toku postępowania przed Sądem, sprowadzające się do podtrzymania swojego stanowiska co do prawidłowości wyliczeń wynikających z przedmiotowego operatu szacunkowego. Jak bowiem stanowi przepis art. 78 ust. 3 zd. 2 w/w ustawy „Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie”. Z kolei pozwany wbrew obowiązkom wynikającym z art. 6 kc i 232 kpc, na poparcie swoich twierdzeń nie przedstawił żadnych dowodów, które w sposób jasny i nie budzący wątpliwości dowodziłyby, iż istniały przesłanki do aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Pozwany w odpowiedzi na zarzuty powoda nie wskazał na żadne okoliczności, które świadczyłyby o tym, że operat będący podstawą do wypowiedzenia dotychczasowej opłaty został wykonany rzetelnie i odpowiada wymogom przewidzianym przez odpowiednie przepisy prawne.

Podsumowując, w ocenie Sądu Rejonowego dokonana przez pozwanego aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego była nieuzasadniona nie tylko ze skutkiem na rok 2008 r., ale ze skutkiem na lata następne, bowiem powód wykazał, iż ze względu na to, że operat będący podstawą wyceny nieruchomości przy ul. M. zawiera liczne i rażące błędy merytoryczne, jak i formalne, nie może być podstawą do wykazania zmiany wartości nieruchomości gdyż jest on niezgodny z przepisami prawa obowiązującymi w zakresie wyceny nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo w całości.

Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu wskazano art. 98 kpc i art. 99 kpc przy uwzględnieniu § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1349 z póź. zm.), przywołując zasadę ponoszenia odpowiedzialności za wynik sporu.

Apelację od powyższego wyroku złożył pozwany zaskarżając go w całości i zarzucając:

1) nieważność postępowania ( art.379 pkt 2 kpc) z uwagi na pierwotny nieusuwalny brak zdolności sądowej pozwanego Prezydenta (…) Departamentu Skarbu Urzędu Miejskiego w (…), wobec którego w dniu 11 lutego 2008 r. powód skierował wniosek o ustalenie nieuzasadnionej aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, który to wniosek w postępowaniu sądowym w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zastępuje pozew ( art. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami);

2) nierozpoznanie istoty sprawy poprzez nie ustalenie opłaty na rok 2009 i lata następne i nie ustalenie, czy nastąpiła zmiana wartości nieruchomości gruntowych, położonych w Białymstoku przy ul. M. 2, w skład których wchodzą działki oznaczone numerami: 2204/6, 2220/2, 2220/1, 2219/4, 2219/3, 2204/2, 2204/8, 2204/7, 2204/5, 2204/3, 2219/1 i tym samym nie ustalenie, czy zostały spełnione przesłanki aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynikające z art. 77 ust. 1. ustawy o gospodarce nieruchomościami w sytuacji, gdy w postępowaniu sądowym w sprawie aktualizacji opłaty spór pomiędzy stronami dotyczy ustalenia wartości nieruchomości gruntowej, a tym samym czy są podstawy do ustalenia opłaty w nowej wysokości czy też pozostawienie jej na dotychczasowym poziomie;

3) wadliwe przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego i nie pozyskanie dowodów, które wykazałyby, iż aktualizacja opłaty rocznej w stosunku do przedmiotowych nieruchomości jest nieuzasadniona bądź uzasadniona w innej wysokości niż zaproponowana przez właściciela gruntu;

4) naruszenie przepisów art.78 ust.3 zd. drugie ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 6 k.c, i art.232 k.p.c. poprzez niewłaściwe ich zastosowanie i nieprawidłową wykładnię i przyjęcie, iż w postępowaniu sądowym w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego właściciel nieruchomości, będący pozwanym, winien przedkładać inne, oprócz operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty, dowody potwierdzające zasadność aktualizacji, a ciężar dowodu, co do twierdzeń powoda o braku podstaw do aktualizacji spoczywa na pozwanym;

5) sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zgromadzonego w sprawie materiału poprzez przyjęcie, iż: 

a) powód udowodnił, że brak jest podstaw do aktualizacji opłaty, podczas gdy powód na tą okoliczność nie przedłożył żadnego dowodu;

b) powód udowodnił, że operat szacunkowy zawiera błędy i nie może być podstawą do wykazania zmiany wartości nieruchomości, podczas gdy oceny co do przydatności operatu szacunkowego dla danego celu wyceny dokonuje posiadająca wiadomości specjalne organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych ( art. 157 u.g.n.), a nie osoby reprezentujące powoda;

6) naruszenie przepisu art. 233 § 1 k.p.c. polegające na braku wszechstronnego rozważenia całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, co skutkowało dowolnym ustaleniem, iż w sprawie nie zaistniały okoliczności uzasadniające aktualizację opłaty rocznej, podczas gdy operat szacunkowy przedłożony przez właściciela gruntu wskazuje na wzrost wartości nieruchomości gruntowej w stosunku do wartości na podstawie której została ustalona dotychczasowa opłata, a ewentualna „.wadliwość” tego operatu nie została w żaden sposób udowodniona.

Wskazując na przedstawione zarzuty wnosił pozwany o:

1) zmianę zaskarżonego wyroku Sądu pierwszej instancji poprzez oddalenie powództwa w całości i ustalenie, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w Białymstoku przy ul. M. 2 w skład którego wchodzą działki oznaczone numerami geodezyjnymi: 2204/6, 2220/2, 2220/1, 2219/4, 2219/3, 2204/2, 2204/8, 2204/7, 2204/5, 2204/3, 2219/l wynosi na rok 2009 i lata następne 1.364.964,94 zł;

2) zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa — Prezydenta (…) kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych,

- ewentualnie

3) uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania przy uwzględnieniu kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

            Apelację pozwanego uznać należy za zasadną jedynie w zakresie zarzutu nie ustalenia przez Sąd Rejonowy wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości przez powoda za rok 2009 i lata następne. W pozostałym zakresie apelacja powyższa na uwzględnienie nie zasługuje.

            Sąd Rejonowy poczynił w przedmiotowej sprawie prawidłowe ustalenia faktyczne i prawne tak w zakresie rozkładu ciężaru dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, który to spoczywa na właścicielu nieruchomości jak i w przedmiocie braku podstaw do aktualizacji opłaty zgodnie ze stanowiskiem pozwanego w oparciu o przedłożony przez niego operat szacunkowy nieruchomości. Sąd Okręgowy powyższe ustalenia Sądu Rejonowego w pełni podziela i przyjmuje za własne.

            Odnosząc się do apelacji pozwanego, w pierwszej kolejności należy ustosunkować się do zarzutu nieważności postępowania. Pozwany owej nieważności postępowania dopatruje się w pierwotnym nieusuwalnym braku zdolności sądowej pozwanego Prezydenta (…) Departamentu Skarbu Urzędu Miejskiego w (..), wobec którego w dniu 11 lutego 2008 roku powód skierował wniosek o ustalenie nieuzasadnionej aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, który to wniosek w postępowaniu sądowym w sprawie aktualizacji opłaty zastępuje pozew.

            Zdaniem Sądu Okręgowego zarzut powyższy uznać należy za chybiony. Zauważyć należy, iż powód tak we wniosku kierowanym do SKO o ustalenie nieuzasadnionej aktualizacji opłaty jak i w sprzeciwie od orzeczenia SKO, wskazując Prezydenta Miasta Białegostoku Departament Skarbu Urzędu Miejskiego w Białymstoku jednocześnie wyraźnie określał go jako organ ustalający względnie organ (k.3 i 31 akt). Zważywszy na treść art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym to właściwy organ, zamierzając zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, wypowiada wysokość dotychczasowej opłaty, samo wskazanie, że to określony organ dokonał wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty, jest prawidłowe. Jednocześnie nie można jednak z powyższego wyprowadzać wniosku, że tym samym powód ów organ określił jako stronę pozwaną właśnie przez podkreślenie, że wskazuje organ – jak należy rozumieć – organ strony pozwanej.

            Podkreślić też należy, że nie było wątpliwości, iż tak w postępowaniu przed SKO jak i w postępowaniu sądowym Prezydent (…) występował jako reprezentant Skarbu Państwa, na co wskazywały udzielone przez niego pełnomocnictwa (k.30 – protokół  rozprawy przed SKO, Krystyna D. - pełnomocnik właściciela, k.162a – pełnomocnictwo do reprezentowania Skarbu Państwa – Prezydenta …). Z kolei wskazana wyżej nieprecyzyjność  w określeniu przez powoda strony pozwanej poprzez wskazanie jedynie organu ją reprezentującego, co do zasady mogła być usunięta tak przez sąd orzekający jak i samego powoda, zważywszy na jej ewidentny charakter jako typowej nieścisłości, co – jak wyżej wykazano – nie prowadziło do naruszenia tożsamości stron procesu (vide: uzasadnienie postanowienia SN z dnia 8 stycznia 2009r., I CSK 263/08, LEX nr 523626 i wyrok SN z dnia 22  czerwca 2006r., V CSK 139/06, LEX nr 196953), a co też de facto miało miejsce w przedmiotowej sprawie (postanowienie z dnia 17.09.2008r. – k.108 i następne; pismo procesowe powoda z dnia 29.09.2008r. – k.114 i następne).

            Za oczywiście chybione uznać należy zarzuty apelacji pozwanego dotyczące ciężaru dowodu w zakresie wykazania, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Już sama treść art. 78 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w jednoznaczny sposób określa, na kim spoczywa ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty. Jak się wskazuje w orzecznictwie (wyrok SN z dnia 23 września 2009r.,  I CSK 45/09, LEX nr 530615), jest to przepis o charakterze materialno-prawnym, który w sensie czasowym określa rozkład ciężaru dowodu w całym postępowaniu „aktualizacyjnym” obejmującym fazę postępowania administracyjnego i fazę postępowania sądowego. Bez znaczenia przy tym jest, że właściciel nieruchomości pozostaje stroną pozwaną w postępowaniu sądowym.

            W konkluzji uznać należy, że to na pozwanym jako właścicielu nieruchomości spoczywał ciężar dowodu tak w postępowaniu przed SKO jak i w postępowaniu sądowym, że zaistniały przesłanki do aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Konsekwencją powyższego jest uznanie za niezasadne zarzutów apelacji naruszenia art.78 ust. 3 zdanie drugie ustawy o gospodarce nieruchomościami jak też wadliwego przeprowadzenia postępowania i nie pozyskania dowodów, które wskazywały by, iż aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona bądź nieuzasadniona w innej wysokości niż zaproponowana przez właściciela gruntu. Ten ostatni zarzut w istocie oparty został na założeniu, że to sąd orzekający ma „pozyskiwać” dowody na potwierdzenie lub zaprzeczenie zasadności aktualizacji opłaty, co stanowiło by zaprzeczenie zasady kontradyktoryjności procesu i nie znajduje żadnego uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa.

            Przechodząc do oceny zasadności stanowiska pozwanego jako właściciela nieruchomości, że zaistniały przesłanki do aktualizacji opłaty podkreślić należy, że wystąpienie przesłanek aktualizacji opłaty rocznej może być wykazywane przez właściciela nieruchomości przy pomocy wszystkich dostępnych środków dowodowych dopuszczonych w postępowaniu rozpoznawczym. Oceniając przy powyższym założeniu przedłożony przez pozwanego operat szacunkowy stwierdzić przede wszystkim należy, iż co do zasady, w postępowaniu sądowym operat powyższy jako sporządzony na zlecenie pozwanego jest w istocie dokumentem prywatnym,  podobnie jak przedkładane w innych postępowaniach sądowych przez strony postępowania opinie osób posiadających odpowiednią wiedzę i uprawnienia zawodowe (rzeczoznawców z różnych dziedzin). W sytuacji więc gdy strona przeciwna kwestionuje walor dowodowy takiego dokumentu prywatnego, a dla oceny zasadności roszczenia będącego przedmiotem postępowania (w przedmiotowym postępowaniu – zasadności aktualizacji opłaty) niezbędne są wiadomości specjale, strona na której spoczywa ciężar dowodu winna dowodzić zasadności swego roszczenia, stosownie do treści art.278 kpc, opinią biegłego sądowego wnioskując o przeprowadzenie takiego dowodu.

            W przedmiotowej sprawie pozwany, na którym – jak wyżej wykazano – spoczywał ciężar dowodu, że zaistniały przesłanki aktualizacji opłaty za wieczyste użytkowanie nieruchomości, takiej inicjatywy dowodowej nie wykazał. Z kolei powód skutecznie podważył wartość merytoryczną złożonego przez pozwanego operatu szacunkowego. Akceptując w pełni stanowisko i argumentację Sądu Rejonowego w przedmiocie błędów merytorycznych i formalnych złożonego operatu, której to argumentacji pozwany w złożonej apelacji skutecznie nie podważył, podkreślić należy, że przedmiotowy operat został sporządzony w grudniu 2007 roku (k.40 akt). Jak trafnie wskazał Sąd Rejonowy, wypowiedzenie opłaty za rok 2008 było nieskuteczne, a więc przedmiotem oceny sądu było jedynie zaistnienie przesłanek do aktualizacji opłaty za rok 2009 i lata następne. W takiej sytuacji przy sprzeciwie powoda co do zaistnienia przesłanek do aktualizacji nie sposób uznać, by operat szacunkowy sporządzony rok przed dopuszczalną aktualizacją opłaty mógł stanowić podstawę ustaleń w tym przedmiocie, zważywszy na niestabilną sytuację na rynku nieruchomości w ostatnich latach z uwagi na okresowy kryzys gospodarczy. Zaznaczyć należy, że pozwany  nawet nie próbował wykazywać, że mimo upływu czasu od daty sporządzenia operatu – grudzień 2007r., do daty możliwej aktualizacji opłaty – rok 2009 i lata następne, operat ten może stanowić dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości uzasadniającego aktualizację opłaty.

            Reasumując, w świetle powyższych rozważań uznać należy, iż Sąd Rejonowy zasadnie przyjął, że pozwany, na którym spoczywał ciężar dowodu, że zaistniały przesłanki do aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości, powyższego skutecznie nie wykazał.

            Mimo trafności ustaleń faktycznych i prawnych, Sąd Rejonowy nie ustrzegł się jednak błędu przy orzekaniu w przedmiotowej sprawie, na co trafnie zwrócił uwagę apelujący zarzucając nie ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Oto bowiem Sąd I instancji prawidłowo uznając, że aktualizacja opłaty dokonana przez pozwanego jest niezasadna, nie ustalił wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, do czego był zobowiązany. W orzecznictwie Sądu Najwyższego na tle problematyki aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ugruntował się bowiem pogląd, że orzeczenie sądu rozpoznającego sprawę po jej przekazaniu przez SKO ma charakter konstytutywny. W konsekwencji sąd uznając, że wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona, ustala opłatę w dotychczasowej wysokości. Jeśli bowiem sąd w sentencji stwierdził by jedynie, że podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione, to konieczne byłoby nowe ustalenie opłaty rocznej, skoro dotychczasowa opłata została wypowiedziana (vide: wyrok SN z dnia 18 września 2003r., I CK 66/02, OSNC 2004/11/177 i uchwała SN z dnia 23 czerwca 2005r., III CZP 37/05, OSNC 2006/5/82).

            W konsekwencji zasadnym było zmienić zaskarżony wyrok i ustalić wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste za 2009 rok i lata następne w dotychczasowej wysokości, obowiązującej przed aktualizacją. W pozostałym zakresie z przyczyn wyżej wskazanych apelacja pozwanego podlegała oddaleniu na mocy art.385 kpc.

            O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na mocy art.981 kpc zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.