Postanowienie z dnia 13 października 2011 roku, sygn. akt II Ca 895/11

Szczegóły: Opublikowano: czwartek, 27, październik 2011 09:59

Przyjmuje się, że przed dokonaniem konstytutywnego wpisu, lecz po złożeniu wniosku o jego dokonanie, osobie, na rzecz której wpis ma nastąpić i jej spadkobiercom przysługują wszystkie uprawnienia wynikające z umowy o ustanowienie prawa, które ma być wpisane, oprócz samego prawa, i taką sytuację określa się mianem ekspektatywy. W konsekwencji osoba, która zawarła umowę notarialną o ustanowieniu i nabyciu własności lokalu (bądź przyznano jej wyodrębnioną własność lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości) może w takim przypadku, jeszcze przed wpisaniem prawa odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, zbyć prawa przysługujące jej z tej umowy/orzeczenia sądu

POSTANOWIENIE SĄDU OKRĘGOWEGO W BIAŁYMSTOKU

z dnia 13 października 2011 roku, sygn. akt II Ca 895/11

w składzie:

Przewodniczący:

SSO Renata Tabor

Sędziowie:

SO Bogdan Łaszkiewicz

SO Mirosław Trzaska

Sąd Okręgowy w Białymstoku II Wydział Cywilny Odwoławczy po rozpoznaniu w dniu 13 października 2011 r. w Białymstoku na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku Rafała D.

z udziałem Katarzyny K., Piotra J., Marzeny K. i Wandy Cz. o wpis do księgi wieczystej na skutek apelacji uczestnika postępowania Wandy Cz. od wpisu Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 24 sierpnia 2011 r. sygn. akt Dz.Kw 2889/11

postanawia:

I. uchylić zaskarżony wpis i oddalić wniosek,

II. zasądzić od wnioskodawcy Rafała D. na rzecz uczestniczki postępowania Wandy Cz. kwotę 320 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

UZASADNIENIE

Rafał D. w § 7 aktu notarialnego z dnia 27.01.2011 roku Rep. A nr 479/2011 stanowiącego uzupełnienie i sprostowanie aktu notarialnego z dnia 03.12.2009 r. Rep. A nr 5676/2009 wniósł o wydzielenie z księgi wieczystej nr (…) prowadzonej dla działki oznaczonej numerem geodezyjnym 405 zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w Ł. przy ulicy C. 3, lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem 2 stanowiącego odrębną nieruchomość i założenie dla tego lokalu księgi wieczystej oraz dokonanie w tej księdze wpisu własności na rzecz Rafała D. do ½ części i Wandy Cz. do ½ części oraz w dziale I-SP dokonanie wpisu prawa współwłasności działki oraz części wspólnych budynku i jego urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, a wynoszący po 3/12 części.

Postanowieniem z dnia 10 maja 2011 roku Sąd Rejonowy w Białymstoku w osobie Referendarza Sądowego oddalił wniosek.

Skargę na powyższe orzeczenie złożył wnioskodawca Rafał D. wnosząc o dokonanie wpisu zgodnie z żądaniem.

Sąd Rejonowy w Białymstoku przychylił się do wniosku i w dniu 24 sierpnia 2011 roku z księgi wieczystej nr (…) wyodrębnił lokal mieszkalny oznaczony numerem 2 stanowiący odrębną nieruchomość i założył dla tego lokalu księgę wieczystą nr (…). W dziale II nowozałożonej księgi jako współwłaścicieli wpisał Rafała D. i Wandę Cz. z udziałami po ½ każdy z nich. W dziale I-SP dokonał wpisu prawa związanego z własnością lokalu – tj. udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, w wysokości 6/12 części.

Jako podstawa wpisu został wskazany akt notarialny z dnia 27.01.2011 r. Rep. A nr 479/2011 stanowiący uzupełnienie i sprostowanie aktu notarialnego z dnia 03.12.2009 r. Rep. A nr 5676/2009 sporządzony przed notariuszem Wiesławą Marią W. oraz postanowienie Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 24.09.1980 roku sygn. akt Ns 249/80 w przedmiocie działu spadku i ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych.

Apelację od powyższego wpisu złożyła uczestniczka postępowania Wanda Cz. zarzucając mu:

1) naruszenie prawa materialnego, a w szczególności art. 7 ust. 2 oraz art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1999 r. o własności lokali przez przyjęcie, iż będący podstawą wpisu odrębnego lokalu nr 2 położonego w Ł. przy ulicy C. 3 akt notarialny z dnia 27 stycznia 2011 roku Rep. A nr 479/2011 sporządzony przez notariusza W. M. W. prostujący akt notarialny z dnia 3 grudnia 2009 r. Rep. A 5676/2009 daje podstawy do przyjęcia, iż nastąpiło zbycie przez Katarzynę K., Piotra J. i Marzennę K. udziałów po 1/6 w tym lokalu, jakkolwiek wobec braku wpisów w księdze wieczystej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lokal ten, jako niestanowiący odrębnej własności, nie mógł być przedmiotem obrotu, co skutkuje nieważnością aktu notarialnego z dnia 27.01.2011 r.;

2) naruszenie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece poprzez pominięcie wpisu w księdze wieczystej nr (…), gdzie z mocy aktu notarialnego z dnia 03.12.2009 r. Rep. A nr 5676/2009 jako współwłaściciel działki 405 wpisany został Rafał D., co uniemożliwiało sporządzenie nowego aktu notarialnego z dnia 3.12.2009 r. przenoszącego te same udziały w działce nr 405.

Wskazując na powyższe wniosła o uchylenie zaskarżonego wpisu i oddalenie wniosku Rafała D. o założenie nowej księgi wieczystej i zasądzenie od Rafała D. na rzecz Wandy Cz. kosztów postępowania za wszystkie instancje.

SĄD OKRĘGOWY USTALIŁ I ZWAŻYŁ, CO NASTĘPUJE:

Apelacja jest zasadna.

Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, co wynika z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.). Powyższy wymóg dotyczy zarówno przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze umowy, jak i wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości (art. 11 ust. 1 ustawy). W orzecznictwie obecnie jednolicie wskazuje się, że wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny nawet wówczas, gdy wpis jest dokonywany na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości (zob. m.in. uchwała SN z dnia 21.02.2008 r., III CZP 152/07, OSNC 2009/2/24). Prawotwórczy charakter wpisu skutkuje tym, że lokal w rozumieniu odrębnej nieruchomości, nie istnieje do chwili dokonania wpisu, przy czym w myśl art. 29 u.k.w.h. wpis taki wywiera skutek wsteczny od daty złożenia wniosku.

Co istotne, ani powołany wyżej art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali, ani inne przepisy tej ustawy nie przewidują wyjątku od ogólnej zasady, wobec czego bez względu na sposób ustanowienia odrębnej własności lokalu, jej powstanie jest uzależnione od dokonania wpisu w księdze wieczystej.

W tym stanie rzeczy fakt, iż Sąd Rejonowy w Białymstoku postanowieniem z dnia 24 września 1980 r. w sprawie o sygn. akt Ns 249/80 dokonał działu spadku ustanawiając odrębne własności dwóch lokali mieszkalnych usytuowanych w budynku mieszkalnym znajdującym się na działce nr 890 (obecnie nr 405), nie oznacza, że doszło do powstania odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 2, którego dotyczy wniosek nr Dz. Kw 2889/11. Aby można było mówić o powstaniu tego prawa, niezbędny jest konstytutywny wpis tego prawa w księdze wieczystej.

Jak wynika z treści aktu notarialnego z dnia 27.01.2011 roku Rep. A nr 479/2011 będącego podstawą zaskarżonego wpisu, aktem tym uzupełniono i sprostowano akt notarialny z dnia 03.12.2009 r. Rep. A nr 5676/2009, w ten sposób, iż uzgodniono, że Katarzyna K., Piotr J. i Marzena K. sprzedają Rafałowi D. całe należące do nich udziały wynoszące po 1/6 części w lokalu mieszkalnym nr 2 usytuowanym w budynku mieszkalnym położonym w Ł. przy ulicy C. 3 wraz z przynależnymi do tego lokalu prawami w częściach wspólnych budynku i jego urządzeń oraz w prawie współwłasności działki nr 405, a wynoszącymi im łącznie po 3/12 części. Umowa ta jest umową zbycia udziałów w odrębnej własności lokalu, wobec czego jej skuteczność jest uzależniona od istnienia tej własności. W księdze wieczystej nr (…) prowadzonej dla działki oznaczonej numerem geodezyjnym 405 braku jest wpisów o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 2, co oznacza, że odrębna własność lokalu nie powstała, a w konsekwencji nie mogła być przedmiotem obrotu przed dokonaniem tego wpisu i ujawnieniem zbywców jako uprawnionych z tytułu tego prawa.

W orzecznictwie i doktrynie, jak też praktyce notarialnej, dopuszcza się możliwość zawierania umów zbycia ogółu praw związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu, który dopiero powstanie po wpisaniu tej własności do księgi wieczystej. To tzw. umowy zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu. Dotyczy to jednak wyłącznie sytuacji, w których nabywca prawa odrębnej własności lokalu złożył wniosek o wpis tego prawa lub założenie księgi wieczystej. Przyjmuje się, że przed dokonaniem konstytutywnego wpisu, lecz po złożeniu wniosku o jego dokonanie, osobie, na rzecz której wpis ma nastąpić i jej spadkobiercom przysługują wszystkie uprawnienia wynikające z umowy o ustanowienie prawa, które ma być wpisane, oprócz samego prawa, i taką sytuację określa się mianem ekspektatywy. W konsekwencji osoba, która zawarła umowę notarialną o ustanowieniu i nabyciu własności lokalu (bądź przyznano jej wyodrębnioną własność lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości) może w takim przypadku, jeszcze przed wpisaniem prawa odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, zbyć prawa przysługujące jej z tej umowy/orzeczenia sądu (zob. S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2010, s. 167-168).

Stan faktyczny sprawy uniemożliwia zakwalifikowanie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 27.01.2011 r., Rep. A nr 479/2011 jako umowy zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu, gdyż wniosek o dokonanie wpisu odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 2 do księgi wieczystej w ogóle nie został złożony. W konsekwencji osobom wymienionym w akcie notarialnym z dnia 27.01.2011 r. jako sprzedawcy nie przysługiwała ekspektatywa odrębnej własności lokalu.

W tym stanie rzeczy należy stwierdzić, iż na mocy aktu notarialnego z dnia 27.01.2011 r. doszło do rozporządzenia nieistniejącym prawem, gdyż do sprzedaży udziałów w lokalu mieszkalnym nr 2 wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej doszło w sytuacji, gdy odrębna własność lokalu nie istniała i – z uwagi na brak wniosku o dokonanie konstytutywnego wpisu – nie mogła powstać. W konsekwencji lokal ten nie mógł być przedmiotem obrotu.

Okoliczność rozporządzenia lokalem nabytym przed uzyskaniem wpisu tego lokalu do księgi wieczystej nie skutkuje sama z siebie nieważnością umowy sprzedaży z dnia 27.01.2011 r. Kryteria nieważności czynności prawnej określa art. 58 § 1 i 2 kc i są to: sprzeczność z ustawą, cel równoznaczny z obejściem ustawy oraz sprzeczność z zasadami współżycia społecznego. W sytuacji, gdy rzecz zostaje zbyta przez osobę nie będącą jej właścicielem nie można mówić o nieważności umowy, lecz o jej bezskuteczności, gdyż kontrahenci nie osiągną zamierzonego skutku (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22.05.2002 r., I CKN 237/2000, LEX nr 55084). W konsekwencji akt notarialny z dnia 27.01.2011 roku nie może stanowić podstawy wnioskowanego wpisu, gdyż na jego podstawie nie mogło dojść do przeniesienia praw na wnioskodawcę.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy, na podstawie art. 386 § 1 kpc w zw. z art. 13 § 2 kpc, uchylił zaskarżony wpis i oddalił wniosek.

O kosztach postępowania odwoławczego rozstrzygnięto w oparciu o art. 520 § 3 kpc. Na koszty postępowania w drugiej instancji wyłożone przez uczestniczkę postępowania składa się opłata od apelacji w wysokości 260 złotych oraz wynagrodzenie reprezentującego ją pełnomocnika procesowego w stawce podstawowej 60 złotych ustalonej na podstawie § 13 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 8 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).