Wyrok z dnia 3 marca 2010 roku, sygn. akt II Ca 106/10

W okresie od wypowiedzenia wysokości opłaty za wieczyste użytkowanie, aż do prawomocnego orzeczenia sądu, wieczysty użytkownik może domagać się ustalenia wartości i zaliczenia jego nakładów, o których mowa w art.77 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tym że dla skuteczności takiego wniosku jest koniecznym, by zawarł go najpóźniej we wniosku do SKO, który to wniosek określa zakres rozpoznania sporu, bowiem stosownie do treści art.80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastępuje pozew.

Nakłady poniesione przez wieczystego użytkownika po oddaniu mu gruntu w użytkowanie wieczyste, a przed pierwszą aktualizacją opłaty za wieczyste użytkowanie, z mocy postanowień art.77 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie mogą być zaliczone na poczet różnicy między opłatą w dotychczasowej wysokości a opłatą zaktualizowaną przy pierwszej aktualizacji opłaty, natomiast mogą być zaliczone przy którejkolwiek kolejnej aktualizacji jako spełniające kryterium wskazane w art.77 ust.5 (nie zostały uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach).

WYROK SĄDU OKRĘGOWEGO W BIAŁYMSTOKU

z dnia  3 marca 2010 r. Sygn. akt II Ca  106/10

Sąd Okręgowy w Białymstoku po rozpoznaniu w dniu 3 marca 2010 r. w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa   (…) przeciwko  Skarbowi Państwa - Staroście (…) o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 27 listopada 2009 r. sygn. akt I C  1057/09

1. oddala apelację;
2. zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 300 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

UZASADNIENIE

Powód (…) wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku z 10 lipca 2009 r. oddalającego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w J. S., oznaczonej jako działka nr (…), o powierzchni 0,8073 ha, jest uzasadniona w innej wysokości niż zaoferowana przez Starostę (…) pismem z 18 grudnia 2008r.

Po ostatecznym sprecyzowaniu stanowiska powód wskazał, iż nie kwestionuje, co do zasady, wysokości zaktualizowanej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego o wartości 5.686,62 zł. Wnosił jednak o zaliczenie na poczet opłaty rocznej w zaktualizowanej wysokości, nakładów poniesionych w latach 2005-2006 na infrastrukturę techniczną, które wyszczególnione zostały w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie powoda przez rzeczoznawcę majątkowego, w wysokości wynikającej z tego operatu.

 Pozwany — Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę (…) wnosił o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu swego stanowiska podnosił, iż zgłoszone przez powoda nakłady na nieruchomość nie są nakładami w rozumieniu art. 77 ust. 4 w zw. z art. 143 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm. — dalej powoływana jako u.g.n.). Są to jedynie nakłady adaptacyjne zmierzające do takiego wykorzystania nieruchomości, która odpowiada charakterowi działalności prowadzonej przez powoda. W ocenie powoda należy je zakwalifikować jako nakłady, o których mowa w art. 235 k.c., stanowiące własność powoda i mające znaczenie dla wzajemnego rozliczenia stron po ewentualnym wygaśnięciu użytkowania wieczystego.

Wyrokiem z dnia 27 listopada 2009 roku Sąd Rejonowy w Białymstoku oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 600 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd ten ustalił, że pismem z dnia 18 grudnia 2008 r., nr GKN.II.7013-12-3/08, Starosta (…) na podstawie art. 78 ust. 1 W Zw. z art. 77 u.g.n. wypowiedział powodowi (…) wysokość obowiązującej dotychczas opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w J. S., oznaczonej jako działka nr (…), o powierzchni 0,8073 ha i jednocześnie zaoferował przyjęcie nowej opłaty rocznej za rok 2009 i lata następne, w wysokości 5.686,62 zł. Wskazał, że wysokość nowej opłaty ustalona została w oparciu o operat szacunkowy wyceny wartości rynkowej nieruchomości, określający zaktualizowaną wartość nieruchomości, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki 3% wartości nieruchomości.

 Powód (…) w dniu 23 stycznia 2009 r. wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest nieuzasadniona. Jednocześnie na wypadek nie podzielenia tego stanowiska wnosił o zaliczenie w poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych przez wieczystego użytkownika na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej na przedmiotowej nieruchomości.

Orzeczeniem z 10 lipca 2009 r., sygn. 41.321/C-11/3/2009, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Białymstoku oddaliło wniosek powoda (…). W uzasadnieniu orzeczenia SKO wskazało, że dokonana przez Starostę (…) aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie narusza obowiązujących przepisów prawa, zaś stanowiący podstawę aktualizacji operat szacunkowy odpowiada wymogom prawa. SKO stwierdziło jednocześnie, że podnoszone przez użytkownika wieczystego żądanie zaliczenia na poczetopłaty rocznej w zaktualizowanejwysokościnakładów poniesionych przez powoda w latach 2005-2006 na infrastrukturę techniczną nie zasługiwał na uwzględnienie, bowiem wyszczególnione przez niego nakłady nie zostały poniesione na budowę urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 143 ust. 2 u.g.n. Wskazano również, że zaliczeniu na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną podlegają nakłady poniesione na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, których budowa lub modernizacja uzasadnia powstanie obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej.

Sąd Rejonowy zauważył, że wobec braku zasadniczych zastrzeżeń powoda do wysokości zaktualizowanej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, kwestię sporną stanowiła zasadność zaliczenia na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną nakładów poczynionych na przedmiotowej nieruchomości.  Następnie Sąd ten wskazał na przepisy regulujące kwestię aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zaznaczając, że przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną zalicza się też wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji (art. 77 ust. 4 u.g.n.).

Odnosząc się w pierwszej kolejności do samych nakładów na nieruchomość Sąd I instancji podzielił stanowisko pozwanego, że przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej należy rozumieć budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych, tak jak to zostało określone w art. 143 ust. 2 u.g.n.  Przyznał też rację powodowi, że nie ma podstaw do uznania, że zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej możliwe jest tylko wtedy, gdy budowa lub modernizacja tychże urządzeń uzasadnia powstanie obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej wskazując, że od 22 września 2004 r. art. 77 ust. 4 u.g.n. nie zawiera już odniesienia do art. 148 ust. 4 u.g.n. (zmiana - Dz.U. 2004, Nr 141, poz. 1492).

Przy niekwestionowanym zakresie nakładów poczynionych przez powoda na nieruchomości pozwanego, takich jak utwardzenie terenu, wykonanie nawierzchni z kostki brukowej, nawierzchni z betonu szczelnego, wykonanie przyłącza i instalacji wodociągowej, kanalizacji sanitarnej kanalizacji deszczowej, instalacji elektrycznej oraz przyłącza telefonicznego Sąd Rejonowy stwierdził, że większość owych nakładów, za wyjątkiem tych związanych z utwardzeniem terenu, wykonaniem nawierzchni z kostki brukowej i nawierzchni z betonu szczelnego, mieści się w kategorii urządzeń infrastruktury technicznej określonej w art. 143 ust. 2 u.g.n.

Mimo to, w ocenie Sądu Rejonowego, żądanie powoda zaliczenia wartości nakładów wyszczególnionych w złożonym przez niego operacie szacunkowym na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną, nie mogło zostać uwzględnione.

Zgodnie z przytaczaną wcześniej regulacją ust. 4 art. 77 u.g.n. zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje przy aktualizacji opłaty rocznej. Jak wynika z przepisu zaliczenie nakładów jest obowiązkiem właściciela nieruchomości; w praktyce może on jednak nie wiedzieć o rodzajach lub wartości inwestycji poczynionych przez użytkownika wieczystego. Z tego względu zasadą powinno więc być zgłaszanie stosownego wniosku w tym zakresie przez użytkownika wieczystego, zawierającego informację o poniesionych nakładach i podlegającego weryfikacji przez rzeczoznawcę majątkowego dokonującego wyceny nieruchomości. Wnioski powinny być składane przy sporządzeniu operatu szacunkowego w przedmiocie wyceny nieruchomości (por. J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce niem chomościami. Komentarz, art. 77, Nb 8, Warszawa 2009 r., s. 372-373). Należy uznać, iż leży to w dobrze pojętym interesie użytkownika wieczystego, który o ten interes winien dbać. Przejawem takiej dbałości powinna być próba uzyskania informacji od drugiej strony umowy odnośnie planów aktualizacji (wydaje się, iż wystarczające jest wzmożenie zainteresowania pod koniec każdego roku kalendarzowego, kiedy to zgodnie z art. 78 ust. 1 u.g.n. upływa termin do wypowiedzenia opłaty dotychczasowej) i zawiadomienia właściciela o poczynionych inwestycjach. Również sam użytkownik wieczysty może być inicjatorem postępowania aktualizacyjnego (art. 77 ust. 3 u.g.n.), a wtedy uprzednie przedstawienie poczynionych nakładów jest jak najbardziej możliwe. Reasumując, zdaniem Sądu I instancji, brzmienie art. 77 ust. 4 u.g.n. wyłącza możliwość zaliczenia wartości nakładów ex post — po dokonaniu aktualizacji i wyliczenia nowej opłaty rocznej.

 Nadto zaliczeniu podlega wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości (...) po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Przepis wprowadza zatem wyraźnie możliwość zaliczenia nakładów dopiero przy drugiej aktualizacji, gdy nakłady poniesione zostały po aktualizacji pierwszej. Jednoznaczne brzmienie przepisu oraz dyferencjacja pojęć ustalenia opłaty rocznej i aktualizacji opłaty, wyklucza jego wykładnię poprzez przyjęcie możliwości zaliczenia przy aktualizacji (pierwszej) nakładów poniesionych po pierwotnym ustaleniu opłaty rocznej.

W stanie faktycznym sprawy nie budziło wątpliwości, iż nakłady zostały przez powoda poczynione w latach 2005-2006. Wobec braku danych przeciwnych przyjąć też należało, że w dniu 18 grudnia 2008 r. dokonana została dopiero pierwsza aktualizacja. Z niekwestionowanych wyjaśnień powoda wynika również, że poczynione nakłady nie były wcześniej zaliczone na wartość nieruchomości (k. 113-113v). Z uwagi na poniesienie nakładów przed datą pierwszej aktualizacji wykluczone było zatem zaliczenie wartości tych nakładów.

Sąd Rejonowy zwrócił, iż konstrukcja analizowanego przepisu stwarza niebezpieczeństwo niemożności zaliczenia na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną tych nakładów, które zostały poczynione bezpośrednio po przyjęciu nieruchomości w użytkowanie wieczyste (nakłady te nigdy nie będą określone jako poniesione po aktualizacji opłaty rocznej), w sytuacji gdy w tym właśnie czasie poczynienie nakładów wydaje się być najbardziej uzasadnione, bowiem związane jest z dostosowaniem nieruchomości do potrzeb, które legły u podstaw zawarcia umowy o użytkowanie wieczyste. Dostrzegł to również ustawodawca, bowiem w uzasadnieniu do projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. 2007 r., nr 173, poz. 1218) wskazał, iż w praktyce zdarzają się przypadki nabycia przez użytkownika wieczystego gruntu o niekorzystnych warunkach gruntowo wodnych, o obniżonej nośności gruntu, dużej deniwelacji itp. Okoliczności te uwzględnia się w dacie oddawania w użytkowanie wieczyste. Po tej dacie podmioty te wykonują szereg koniecznych, często znacznych nakładów na określone przystosowanie gruntu. Na skutek powyższych inwestycji dochodziło nierzadko do wzrostu wartości nieruchomości, które następnie powodowały wzrost opłaty rocznej po dokonaniu aktualizacji, jednak w dotychczasowym stanie prawnym uwzględnienie takich nakładów nie było dopuszczalne.  Dlatego zdecydowano się na dodanie do art. 77 - ust. 5, zgodnie z którym zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach (przepis wszedł w życie 22 października 2007 r.). Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu ustawy motywem dodania powyższej regulacji było stworzenie możliwości zaliczania wartości nakładów poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Celem przepisu miało być również umożliwienie zaliczenia tych nakładów, których uwzględnienie nie było możliwe pod rządami poprzednio obowiązujących przepisów. Ustanowiona została zasada zaliczania wartości nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej także w przypadku, gdy nakłady poczyniono przed dniem ostatniej aktualizacji i nie zostały one dotychczas uwzględnione w dokonywanych aktualizacjach. Wprowadzając, z dniem 22 października 2007 r., ust. 5 art. 77 ustawodawca dał wyraz temu, że przy najbliższej aktualizacji opłaty rocznej, dokonywanej po dacie wejścia w życie ustawy nowelizującej u.g.n., pod uwagę powinny być brane wszystkie dotychczasowe nakłady, których wartość nigdy wcześniej nie została uwzględniona (por. J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, art. 77, Nb 8, Warszawa 2009 r., s. 3 73-374). Z powyższego wynika zatem uprawnienie powoda do zgłoszenia poczynionych nakładów dopiero przy kolejnej aktualizacji opłaty rocznej.

W ocenie Sądu I instancji uwzględnienie żądania powoda było niemożliwe także z tego powodu, że uchybił on regułom dowodzenia faktów, z których wywodził skutki prawne. Należy bowiem zauważyć, że prywatne ekspertyzy opracowane na zlecenie stron, czy to w toku procesu, czy jeszcze przed jego wszczęciem należy traktować, w razie przyjęcia ich przez sąd orzekający, jako wyjaśnienie stanowiące poparcie, z uwzględnieniem wiadomości specjalnych, stanowiska stron. W takiej sytuacji, jeżeli istotnie zachodzi potrzeba wyjaśnienia okoliczności sprawy z punktu widzenia wiadomości specjalnych, Sąd powinien według zasad unormowanych w kodeksie postępowania cywilnego, dopuścić dowód z opinii biegłego. W sytuacji kiedy strony reprezentowane przez kwalifikowanych pełnomocników nie zgłaszają takiego dowodu, Sąd z uwagi na obowiązującą zasadę kontradyktoryjności nie ma obowiązku przeprowadzania takiego dowodu z urzędu. Może wtedy uznać, że dane kwestie, istotne z punktu widzenia żądań pozwu lub obrony pozwanego, nie zostały udowodnione i wyciągać stąd odpowiednie konsekwencje procesowe.

 W wykonaniu zobowiązania Sądu do doprecyzowania stanowisk procesowych (k. 113v-114), w piśmie z 30 października 2009 r. powód sformułował wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczności poniesienia przez powoda nakładów i ich wysokości. Wniosek ten został jednak złożony niejako pod warunkiem zgłoszenia przez pozwanego zarzutów do sporządzonego na zamówienie powoda operatu szacunkowego (k. 118). W piśmie procesowym z 29 października 2009 r. pozwany wskazał wyraźnie, że nie analizował operatu szacunkowego przedstawionego przez powoda, gdyż uznał to za wykraczające poza procedurę aktualizacji opłaty rocznej (k. 115). Konsekwencją powyższego był zatem formalny brak zastrzeżeń pozwanego do operatu powoda. Z uwagi na sposób sformułowania wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, stanowisko pozwanego wymuszało niewątpliwie ponowne jednoznaczne sformułowanie wniosku dowodowego i zgłoszenie go przed zamknięciem rozprawy przed sądem, które jednak nie nastąpiło (k. 121). Tym samym nawet w przypadku słusznego merytorycznie wniosku o zaliczenie nakładów na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową i zaktualizowaną, powództwo nie mogłoby zostać uwzględnione z uwagi na brak właściwego udowodnienia żądania.

 Z powyższych względów, w ocenie Sądu Rejonowego, powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach zastępstwa procesowego Sąd I instancji orzekł na podstawie art. 98 i 99 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

Apelację od powyższego wyroku złożył powód zaskarżając go w całości i zarzucając naruszenie przepisów prawa procesowego tj.;
1. art. 233 1 kpc, przez sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenę materiału dowodowego polegającą na uznaniu, iż przedłożony przez powoda operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego K. Ch. z dnia 14 maja 2009 r. na zlecenie powoda, nie stanowią wystarczającego dowodu na okoliczności rodzaju i charakteru poniesionych na grunt nakładów oraz ich wysokości, czego skutkiem jest przyjęcie przez sąd, że strona powodowa nie wykazał zasadności powództwa;
2. art. 232 zdanie 1 kpc, poprzez przyjęcie, sprzecznie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego, że strona powodowa nie przedstawiła wystarczających dowodów na okoliczność rodzaju i charakteru poniesionych na grunt nakładów oraz ich wysokości, a tym samym, że nie uczyniła zadość obowiązkowi wynikającemu z tego przepisu, czego skutkiem jest przyjęcie przez sąd, iż  strona powodowa, nie udowodniła faktów z których wywodzi skutki prawne; 
3. art. 230 kpc, przez jego nie zastosowanie, a tym samym nie uznanie za przyznane faktów w
zakresie rodzaju i charakteru poniesionych na grunt nakładów oraz ich wysokości, które nie zostały przez stronę pozwaną zakwestionowane, czego skutkiem jest przyjęcie przez sąd, iż strona powodowa, nie udowodniła faktów z których wywodzi skutki prawne;
oraz przepisów prawa materialnego tj.:  
1. art. 77 ust. 4 ustawy prawo o gospodarowaniu nieruchomościami stanowiącego, że przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1 tego przepisu, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że przepis ten należy interpretować w ten sposób, iż uprawnienie do zaliczenia poniesionych nakładów przysługuje użytkownikowi wieczystemu jedynie przy lub przed dokonaniem aktualizacji opłaty albo po dokonaniu ostatniej aktualizacji opłaty, co w konsekwencji doprowadziło do niewłaściwego zastosowania przepisu i do przyjęcia, iż powodowi nie przysługuje zaliczenie poniesionych nakładów na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną.
2. art. 77 ust. 5 ustawy prawo o gospodarowaniu nieruchomościami stanowiącego, że zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach, przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że przepis ten należy interpretować w ten sposób, iż uprawnienie do zaliczenia poniesionych nakładów przysługuje użytkownikowi wieczystemu dopiero przy kolejnej aktualizacji opłaty, co w konsekwencji doprowadziło do niewłaściwego zastosowania przepisu i do przyjęcia, iż powodowi nie przysługuje zaliczenie poniesionych nakładów na poczet różnicy miedzy opłatą dotychczasową i zaktualizowaną.

Wskazując na powyższe wnosił powód o:
1. zmianę w całości zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości,
2. zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu za obie instancje, według norm przepisanych, ewentualnie na wypadek uznania przez sąd, że zachodzi konieczności przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości lub że sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy oraz na wypadek nie uznania wniosku z pkt 1, wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach procesu za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelację powoda uznać należy za zasadną jakkolwiek nie sposób odmówić słuszności części zarzutów w niej zawartych.

Sąd Rejonowy poczynił w przedmiotowej sprawie prawidłowe ustalenia faktyczne – zasadniczo niesporne między stronami, a Sąd Okręgowy powyższe ustalenia podziela i przyjmuje za własne.

Istota problemu, zważywszy na ostateczne stanowisko stron, gdzie powód akceptując co do zasady i wysokości dokonaną przez pozwanego aktualizację opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, domagał się jedynie zaliczenia na poczet różnicy między opłatą w dotychczasowej wysokości a opłatą roczną w zaktualizowanej wysokości, nakładów poniesionych w latach 2005-2006 na infrastrukturę techniczną, wyszczególnionych w złożonym operacie technicznym, a pozwany nie uznając żądania w powyższym zakresie negował, by nakłady wskazywane przez powoda były nakładami na infrastrukturę techniczno-użytkową działki możliwymi do zaliczenia na poczet tej różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną, sprowadzała się w niniejszej sprawie do tego czy w ogóle jest dopuszczalne w okolicznościach przedmiotowej sprawy zaliczenie takich nakładów, a jeśli tak, to czy są to nakłady, o których mowa w art.77 ust.4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii samej dopuszczalności zaliczenia nakładów w okolicznościach przedmiotowej sprawy, nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, że z brzmienia art.77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami miało by wynikać, iż wniosek o zaliczenie nakładów winien być zgłoszony przez wieczystego użytkownika najpóźniej przy sporządzaniu przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie właściciela nieruchomości jej wyceny w związku z zamiarem aktualizacji opłaty za wieczyste użytkowanie, a wniosek w tym przedmiocie zgłoszony już po dokonaniu aktualizacji opłaty przez właściciela nieruchomości uznać należy za spóźniony, co wyłącza możliwość zaliczenia wartości owych nakładów na poczet różnicy między opłatą w dotychczasowej wysokości i zaktualizowanej.

Zauważyć należy, iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie formułują w sposób jednoznaczny żadnych terminów, które wiązały by wieczystego użytkownika w zakresie zgłoszenia przez niego nakładów w celu ich zaliczenia na poczet opłaty, a jedynie w art.77 ust. 4 mowa jest o tym, ze wartość takich nakładów zalicza się przy  aktualizacji opłaty. Nie sposób zgodzić się z Sądem I instancji, że pojęcie aktualizacji opłaty, jakim posłużono się w powołanym przepisie odnosi się jedynie do wypowiedzenia przez właściciela opłaty w dotychczasowej wysokości i ustalenia jej w nowej wysokości. Zdaniem Sądu Okręgowego pojęcie aktualizacji obejmuje w istocie okres od wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej do ostatecznego ustalenia jej wysokości. Jeżeli wieczysty użytkownik złoży wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, a następnie po niekorzystnym orzeczeniu Kolegium sprzeciw do sądu powszechnego, proces aktualizacji wydłuży się aż do prawomocnego wyroku sądu. Zaznaczyć przy tym należy, że dopiero prawomocny wyrok sądu przesądza ostatecznie o wysokości opłaty i ma on charakter konstytutywny (vide: wyrok SN z dnia 18.09.2003, I CK 66/02, OSNC 2004, nr 11, poz.177 i uchwała SN z 23.06.2005, III CZP 37/05, OSNC 2006, nr 5, poz.82). W związku z powyższym przyjąć należy, że w okresie od wypowiedzenia wysokości opłaty za wieczyste użytkowanie, aż do prawomocnego orzeczenia sądu wieczysty użytkownik może domagać się ustalenia wartości i zaliczenia jego nakładów, o których mowa w art.77 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez właściciela, z tym że dla skuteczności takiego wniosku jest koniecznym, by zawarł go najpóźniej we wniosku do SKO, który to wniosek określa zakres rozpoznania sporu, bowiem stosownie do treści art.80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastępuje pozew (tak również: Jan Jakub Zięty, Zaliczanie nakładów poniesionych przez użytkownika na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną – wybrane aspekty; Samorząd Terytorialny 2009/11/69).

Zgodzić się natomiast należy z Sądem Rejonowym, że treść art.77 ust.4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje podstawy do przyjęcia, że ewentualne nakłady wieczystego użytkownika na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, poniesione w okresie po pierwotnym ustaleniu wysokości opłaty rocznej, a przed pierwszą aktualizacją, mogą być zaliczone na poczet opłaty najwcześniej przy drugiej aktualizacji opłaty. Zauważyć bowiem należy, że co prawda ustawodawca nowelizując ustawę o gospodarce nieruchomościami ustawą z 24 sierpnia 2007 roku dodał wówczas do art.77 ustęp 5 pozwalający na zaliczenie wartości nakładów na poczet opłaty rocznej również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonanych aktualizacjach, jednak nie sposób z powyższego wyprowadzić wniosku, że obecnie już przy pierwszej aktualizacji może wieczysty użytkownik domagać się zaliczenia nakładów poniesionych po oddaniu mu gruntu w wieczyste użytkowanie. Zwrócić bowiem należy uwagę, że ustawodawca jednocześnie pozostawił dotychczasowy ustęp 4 art.77 w niezmienionej treści. Z tego zaś przepisu wynika, że przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez wieczystego użytkownika po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Nadto dodany ustęp 5 wyraźnie odnosi się do tych nakładów, które nie zostały uwzględnione w poprzednio dokonanych aktualizacjach, a więc nie dotyczy nakładów „nowych” w tym znaczeniu, że zostały one dokonane bezpośrednio przed aktualizacją, przy której mają być zaliczone. Do takich nakładów ma zastosowanie art.77 ust.4, a więc mogą one być zaliczone pod warunkiem, że zostały dokonane po dniu ostatniej aktualizacji.

Reasumując, nakłady poniesione przez wieczystego użytkownika po oddaniu mu gruntu w użytkowanie wieczyste, a przed pierwszą aktualizacją opłaty za wieczyste użytkowanie, z mocy postanowień art.77 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie mogą być zaliczone na poczet różnicy między opłatą w dotychczasowej wysokości a opłatą zaktualizowaną przy pierwszej aktualizacji opłaty, natomiast mogą być zaliczone przy którejkolwiek kolejnej aktualizacji jako spełniające kryterium wskazane w art.77 ust.5 (nie zostały uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach).

W świetle powyższych rozważań, mimo zasadności zarzutu apelacji w zakresie naruszenia zaskarżonym wyrokiem prawa materialnego – art.77 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że zaliczenie nakładów wieczystego użytkownika przysługuje mu jedynie przy lub przed dokonaniem aktualizacji rozumianej jako wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty i ustalenie nowej przez właściciela ale już nie w dalszym postępowaniu zapoczątkowanym wnioskiem do SKO zawierającym takie żądanie, nie można było z kolei podzielić zarzutu naruszenia art.77 ust.5 ustawy – co wyżej wykazano, a co w konsekwencji przesądza o trafności rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego.

Wobec przesądzenia niedopuszczalności zaliczenia nakładów poniesionych przez wieczystego użytkownika w okresie po oddaniu mu gruntu w wieczyste użytkowanie, a przed pierwszą aktualizacją opłaty, przy owej pierwszej aktualizacji, bez znaczenia dla treści rozstrzygnięcia pozostawały pozostałe zarzuty apelacji – naruszenia przepisów prawa procesowego. Zauważyć jedynie należy w odniesieniu do podniesionej w nich kwestii wywiązania się powoda z obowiązku dowodzenia rodzaju, charakteru i wysokości poniesionych nakładów, że złożony przez powoda jako dowód na powyższe okoliczności operat szacunkowy ma charakter dokumentu prywatnego i jako taki może stanowić dowód na wskazane wyżej okoliczności tylko w przypadku nie kwestionowania go przez stronę przeciwną.  W przeciwnym razie powód winien udowadniać rodzaj, charakter i wysokość nakładów wnioskując o dowód z opinii biegłego sądowego odpowiedniej specjalności. Zaznaczyć należy, iż powód taki wniosek złożył, i wbrew stanowisku Sądu Rejonowego nie był zobowiązany go ponawiać w sytuacji, gdy w ocenie tego Sądu pozwany nie zgłosił formalnych zastrzeżeń do operatu złożonego przez powoda. Uznanie bowiem przez Sąd, że pozwany nie zgłasza zastrzeżeń do złożonego operatu, czyniło by zbędnym przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczności bezsporne, a z kolei uznanie, że kwestionowanie możliwości zaliczenia nakładów co do zasady oznacza też kwestionowanie ich co do zakresu i wysokości, uzasadniało by uwzględnienie wniosku powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w sentencji na mocy art.385 kpc.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na mocy art.98§1 kpc zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.